Paano magbigay ng deposito bago bumili ng bahay. Deposito kapag bumibili ng apartment: mahahalagang punto. Ano ang hitsura ng tipikal na kasunduan sa deposito kapag bumibili ng apartment
Sa publikasyong ito, nais kong isaalang-alang ang isang karaniwang kababalaghan bilang deposito para sa isang apartment at pag-usapan paano magbigay ng deposito kapag bumibili ng apartment. Ang lahat ng mga rekomendasyong natanggap ay maaaring mailapat sa iba pang mga lugar ng mga transaksyon kung saan ang nagbebenta ay nangangailangan ng isang deposito, nagpasya akong isaalang-alang ang puntong ito partikular sa halimbawa ng pagbili ng real estate, dahil ito ang pinakakaraniwan.
Kaya, gusto mong bumili ng ari-arian, pumili ka ng angkop na opsyon, sumang-ayon sa nagbebenta sa presyo. Dagdag pa, kailangan mong palaging dumaan sa ilang mga pamamaraan na kinakailangan para sa ganap na pagpapatupad ng kontrata ng pagbebenta. Dapat ihanda ng nagbebenta ang apartment para sa pagbebenta - makuha ang lahat ng kinakailangang extract mula sa mga rehistro, at dapat ihanda ng mamimili ang kinakailangang halaga para sa pagkalkula: mag-withdraw ng pera mula sa kanilang mga account, mag-withdraw mula sa negosyo o mag-ayos.
Sa panahong ito, ang bawat isa sa mga partido ay maaaring magbago ng kanilang mga intensyon: ang nagbebenta ng real estate ay makakahanap ng isa pang mamimili na handang magbayad ng higit pa o kahit na magbago ang kanyang isip tungkol sa pagbebenta ng apartment, ang mamimili ay maaari ring makahanap ng isang mas kawili-wiling ari-arian para sa kanyang sarili at tumanggi para makabili. Upang ang parehong nagbebenta at bumibili ay protektado mula sa mga panganib na ito, kaugalian na magbigay ng deposito para sa apartment.
Ano ang assignment?
Ang konsepto ng isang deposito ay itinakda sa Civil Code. Siguraduhing pag-aralan ang mga tuntunin nito tungkol sa deposito para sa iyong bansa. Ang deposito ay isang halaga ng pera na inilipat ng bumibili sa nagbebenta bilang pagtupad sa kanyang mga obligasyon sa hinaharap, na nagpapatunay sa intensyon na bumili.
Dapat itong maunawaan na ang isang deposito ay iba sa isang bono, dahil ang isang deposito ay palaging mababayaran, habang ang isang deposito ay hindi. Sa pang-ekonomiyang kakanyahan nito, ang deposito ay mas malapit sa advance, ngunit may mga pagkakaiba dito, dahil ang paunang bayad sa kaganapan ng isang pagkasira sa transaksyon ay dapat ibalik, ngunit ang deposito ay hindi.
Sa katunayan, ang deposito para sa apartment ay nagpapatunay sa mga intensyon ng magkabilang panig (binigyang-diin ko: pareho, at hindi lamang ang bumibili!) na gumawa ng isang deal. Dahil legal na binabayaran ang deposito laban sa mga obligasyon sa hinaharap ng mga partido, para makapagbigay ng deposito kapag bumibili ng apartment, dapat mayroon ka nang kasunduan na nagpapatunay sa paglitaw ng mga obligasyong ito sa pagitan ng mga partido.
Anumang kasunduan sa deposito, isang kasunduan sa isang deposito, o, higit pa rito, ang isang resibo ay hindi ganap na makumpirma ang katotohanan ng paglitaw ng mga obligasyon sa pagitan ng mga partido. Kailan litigasyon maaaring lumitaw ang mga problema sa naturang mga dokumento, dahil maaari silang bigyang-kahulugan sa dalawang paraan. Samakatuwid, sa isip, upang magbigay ng isang deposito para sa isang apartment, kailangan namin ng isang kontrata para sa pagbebenta ng isang apartment, dahil ito ay mula dito na ang mga obligasyon na kailangan namin ay sundin. At dahil ang naturang kasunduan ay hindi maaaring tapusin nang walang lahat ng kinakailangang mga dokumento at, sa katunayan, pera, para sa kapakanan kung saan ito ay ipinagpaliban, pinakamahusay na mag-isyu ng isang deposito na may isang paunang kontrata para sa pagbebenta ng isang apartment.
Ang pinakamahusay na paraan upang wastong magbigay ng deposito kapag bumibili ng apartment ay ang pagpasok nito sa isang paunang kontrata para sa pagbebenta ng real estate, o ang pag-isyu ng deposito para sa isang apartment sa pamamagitan ng karagdagang kasunduan sa naturang kasunduan, ngunit sa anumang kaso, isang paunang kontrata para sa pagbebenta ng isang apartment ay dapat na.
Kasabay nito, ang kontrata ay dapat na malinaw na ipahiwatig kung ano ang ibig sabihin ng deposito, sa kung anong halaga ang inilipat, na nagpapatunay sa paglilipat ng pera (halimbawa, ang katotohanan ng pagpirma sa kontrata o isang hiwalay na resibo para sa pagtanggap ng pera), na ang deposito ay isinasaalang-alang bilang bahagi ng kabuuang halaga ng transaksyon, at ano karagdagang kapalaran magdeposito kung nabigo ang isa sa mga partido na tuparin ang mga obligasyon nito.
Ano ang mangyayari sa deposito kung hindi natuloy ang deal?
Ang sagot sa tanong na ito ay nabaybay sa Civil Code at depende kung kaninong kasalanan ang transaksyon ng real estate ay nabigo.
- Kung nangyari ito sa pamamagitan ng kasalanan ng mamimili (tumanggi siyang bumili ng apartment para sa anumang kadahilanan), kung gayon ang halaga ng deposito ay mananatili sa nagbebenta;
- Kung nangyari ito sa kasalanan ng nagbebenta (tumanggi siyang ibenta ang apartment sa anumang kadahilanan), obligado siyang ibalik ang dobleng halaga ng deposito sa mamimili. Iyon ay, ang nagbebenta ay nanganganib din sa halagang ito.
Ang mga puntong ito ay dapat na inireseta kapag nagtatapos ng isang paunang kontrata para sa pagbebenta ng isang apartment.
Ano ang ibibigay na deposito kapag bibili ng apartment?
Ang pangalawang mahalagang punto ay ang pagpapasiya ng halaga ng deposito para sa apartment. Ang laki ng deposito, bilang panuntunan, ay hindi tinukoy sa anumang mga dokumentong pambatasan, samakatuwid ito ay nakasalalay lamang sa direktang kasunduan sa pagitan ng nagbebenta at ng mamimili.
Kadalasan, ang halaga ng deposito para sa isang apartment ay 1-2% ng halaga nito, bihirang umabot sa 5% at kahit na mas madalas - hanggang 10%. Maaaring hindi ito isang eksaktong bahagi, ngunit ang ilang nakapirming bilog na halaga. Parehong ang nagbebenta at ang bumibili ay maaaring, sa ilalim ng magkaibang mga pangyayari, ay interesado sa ibang halaga ng deposito.
Sabihin nating ang mamimili ay maaaring interesado sa isang malaking deposito upang mabawasan ang posibilidad na ang nagbebenta ay tumanggi sa transaksyon (pagkatapos ng lahat, pagkatapos ay kailangan niyang ibalik ang dalawang beses sa halaga). Ibig sabihin, sa malaking deposito, mas mahihirapan ang nagbebenta na maghanap ng bibili na magbabayad ng higit pa para mabayaran ang halaga ng deposito. Ngunit ang nagbebenta ay maaari ding maging interesado sa isang malaking deposito, halimbawa, kung siya ay nagbebenta ng real estate sa isang mataas na sapat na presyo, at natatakot na ang mamimili ay hindi magbago ng kanyang isip.
Ang isang maliit na deposito ay palaging nagdaragdag ng panganib na ang transaksyon ay hindi magaganap, dahil hindi ito nakakatakot na mawala ito.
Kung mas malaki ang halaga ng deposito kapag bumibili ng apartment, mas malaki ang posibilidad na dalhin ang transaksyon sa lohikal na konklusyon nito.
Paano magbigay ng deposito para sa isang apartment?
Dinadala ko sa iyong pansin ang isang uri ng algorithm para sa paglilipat ng deposito kapag bumibili ng apartment (ang pinakakaraniwan at kanais-nais na opsyon, siyempre, sa iba't-ibang bansa at maaaring magkaiba ang iba't ibang kaso).
1. Kasunduan sa lahat ng mga tuntunin ng transaksyon. Una sa lahat, dapat maabot ng nagbebenta at mamimili ang isang pinagkasunduan sa lahat ng mga parameter ng transaksyon sa hinaharap:
- ang kabuuang halaga ng ari-arian;
- ang halaga ng deposito;
- ang deadline para sa pagtatapos ng transaksyon;
- paraan ng pagsasagawa ng mga kalkulasyon;
– anong mga gastos ang natamo ng bawat partido;
- ang mga tuntunin ng pagpapalabas ng apartment, atbp.
2. Pagguhit ng isang paunang kontrata para sa pagbebenta ng isang apartment. Pinakamabuting gumawa ng gayong kasunduan ng isang notaryo publiko (sa ilang mga bansa ito ay karaniwang ipinag-uutos). Susuriin ng notaryo ang lahat ng umiiral na mga dokumento, matukoy kung ang mga partido ay may kakayahan, kung ang mga karapatan ng mga ikatlong partido ay nilabag, atbp.
3. Paglipat ng takdang-aralin. Matapos mapirmahan ang kontrata, halimbawa, nang direkta sa pagkakaroon ng isang notaryo, maaari mong ilipat ang deposito para sa apartment sa nagbebenta. Kung kinakailangan ng kontrata, ang katotohanan ng paglilipat ng pera ay dapat kumpirmahin sa pamamagitan ng isang resibo, na hanggang sa ganap na pag-areglo at pagpirma ng pangwakas na kontrata para sa pagbebenta ng real estate ay nasa mamimili.
Ngayon alam mo na kung ano ang isang deposito para sa isang apartment, kung ano ito, kung ano ang dapat mong bigyang pansin at kung paano maayos na magbigay ng isang deposito kapag bumibili ng isang apartment. Umaasa ako na ang impormasyong ito ay magiging kapaki-pakinabang para sa iyo.
Ang site ay isang libreng pagkakataon upang mapabuti ang iyong financial literacy, matutunan kung paano gamitin ang personal na pananalapi nang mahusay at epektibo, master iba't ibang paraan kita at pamumuhunan. Manatili sa amin, pag-aralan ang mga iminungkahing materyales, manatiling nakatutok para sa mga update, magtanong at makipag-usap nang kapaki-pakinabang sa aming financial forum. Hanggang sa muli!
Ang pagbili ng apartment ay mahalagang hakbang nangangailangan ng mas mataas na atensyon mula sa mamimili. Ang pagpili ng angkop na apartment ay hindi madali, ngunit pagkatapos pumili, kailangan mo ring suriin ang napiling bagay para sa "kalinisan" upang hindi makakuha ng problema. hindi kasiya-siyang sitwasyon na may ilang uri ng panlilinlang. Kung ang apartment ay napili at nasuri, pagkatapos ay maaari kang magpatuloy sa transaksyon. Ngunit may mga sitwasyon na hindi makukumpleto ang naturang transaksyon sa loob ng ilang araw, sa iba't ibang dahilan. Ito ay maaaring hindi kumpletong inihanda na mga dokumento, isang hindi sapat na halaga, atbp. At pagkatapos ay ang isang kasunduan sa pagtatapos ng isang kontrata sa pagbebenta ay magkakabisa sa pagitan ng mga partido, na sinusuportahan ng isang paunang bayad mula sa bumibili, o, upang ilagay ito sa ibang paraan, isang deposito.
Ngayon ay pag-uusapan natin kung paano mag-isyu nang tama ng isang deposito kapag bumibili ng isang apartment, kung posible bang ibalik ang deposito at kung paano magsulat ng isang resibo para sa pagtanggap ng mga pondo. Dito rin maaari kang mag-download ng mga sample ng mga itinalagang dokumento at kumonsulta sa aming on-duty na abogado online nang libre.
Ang deposito kapag bumili ng apartment ay isang tiyak na halaga sa mga tuntunin sa pananalapi, na inililipat ng mamimili sa nagbebenta dahil sa halaga ng ari-arian, bilang katibayan ng intensyon na tapusin ang isang deal at tiyakin ang lahat ng mga kondisyon ng deal na ito. Kaya, ang deposito ay nagsisilbing isang uri ng garantiya na ang pagbebenta at pagbili ng isang partikular na apartment ay gagawin ng mga partido sa ilalim ng isang tiyak na kasunduan. Sa bumibili, ginagarantiyahan ng deposito na hindi ibebenta ang apartment, at maghihintay ito sa kanya para sa isang tiyak na tagal ng oras, at sa isang nakapirming gastos. Para sa nagbebenta, ang deposito ay nagsasalita ng katatagan ng mga desisyon ng mamimili na bilhin ang kanyang apartment, bilang isang resulta kung saan hindi na siya naghahanap ng iba pang mga mamimili. Hinihikayat ng deposito ang mga partido sa transaksyon na tuparin ang kanilang mga obligasyon.
Ang deposito ay isang paunang bayad para sa apartment, at isinasaalang-alang sa halaga ng apartment pagkatapos ng transaksyon.
Ngunit sa ating mundo, hindi ka dapat umasa sa isang magandang pangalan at salita ng karangalan, dahil ang isang apartment ay hindi isang bag o kahit isang middle-class na kotse, ito ay isang real estate object kung saan, "kung saan", maaari kang mawala. malaking halaga ng pera. Samakatuwid, ang isang paunang bayad para sa isang apartment na ibinigay sa nagbebenta ay dapat na legal na tama.
Ang halaga ng deposito ay hindi legal na tinukoy, ito ay napagkasunduan sa pagitan ng mga partido nang nakapag-iisa. Kadalasan, ang isang porsyento ng kabuuang halaga ng apartment ay kinukuha sa hanay na 5-10. Ngunit ang lahat ay nakasalalay sa kasunduan. Ang paglipat ng deposito ay ginagarantiyahan na ang bumibili ay makakakuha ng eksaktong apartment kung saan siya nagbayad. Ang operasyong ito ay dapat na legal na gawing pormal, i.e. gumawa ng isang kasunduan sa deposito. At dito hindi mo dapat pasimplehin ang pamamaraan, at bumaba lamang sa pagsusulat ng nagbebenta ng isang resibo na nakatanggap siya ng pera para sa apartment. Ang ganitong resibo, na hindi sinusuportahan ng anumang iba pang dokumento, ay hindi ginagarantiyahan ang pagbabalik ng deposito sa kaso ng mga hindi inaasahang sitwasyon, at kahit na ito ay isang medyo may problemang dokumento upang hamunin sa korte. Ang isang resibo, siyempre, ay kailangan, ngunit bilang kumpirmasyon lamang ng pagtanggap ng mga pondo sa ilalim ng isang kasunduan sa deposito.
Mga mahahalagang punto kapag bumubuo ng isang kasunduan sa deposito
Bago bigyan ang nagbebenta ng paunang bayad para sa isang apartment, kinakailangan na gumuhit ng isang kasunduan sa deposito. Paano mag-ayos? Ang anyo nito ay hindi legal na itinatag, ngunit uri ng mga specimen maaari mong i-download sa ibaba, o magtanong sa ahensya ng real estate na kumukuha ng transaksyong ito. Sa anumang kaso, kapag nagtatapos ng isang kontrata, kinakailangang isaalang-alang ang pagkakaroon ng mga sumusunod na mandatoryong punto:
- Mga partido sa transaksyon: buong pangalan, mga detalye ng pasaporte, mga address. Ang may-ari ng apartment ay ipinahiwatig bilang nagbebenta, at kung mayroong ilan, pinakamahusay na ipahiwatig ang lahat ng mga ito.
- Lahat ng mahahalagang impormasyon tungkol sa apartment. Address, square meters, iba pang mga katangian. Siguraduhing ipahiwatig ang kabuuang huling halaga ng apartment.
- Ang halaga ng deposito ay ipinahiwatig sa kontrata kapwa sa mga numero at sa mga salita. Ang mga tuntunin ng paglipat ng deposito, at ang paraan ng paglilipat nito ay napag-usapan din. Maaaring ilipat ang deposito sa cash at sa pamamagitan ng mga bank account. Sa unang kaso, kinakailangan ang isang resibo, sa pangalawa, ang isang bank statement ay kumpirmasyon. Kapag naglilipat sa pamamagitan ng bangko, dapat tukuyin ng kontrata ang mga partikular na account ng mga may-ari ng apartment.
- Ang mga obligasyon ng mga partido. Para sa nagbebenta, ito ay isang obligasyon na palayain ang apartment mula sa parehong mga residente at mga rehistradong tao at iba pang katulad na mga aksyon na may kaugnayan sa paghahanda ng apartment para sa pagbebenta. Para sa bumibili - ang obligasyon na magbayad.
- Pananagutan ng mga partido. Para sa bawat isa sa mga partido, ang responsibilidad para sa pagkabigo ng transaksyon ay inireseta. Ang mamimili, sa anumang kadahilanan, ay maaaring tanggihan ang ari-arian, na nagbabanta sa kanya sa pagkawala ng deposito. Kung ang may-ari ay tumanggi sa transaksyon para sa pagbili at pagbebenta ng apartment, pagkatapos ay nagsasagawa siya na bumalik sa mamimili ng 2 deposito.
- Iba pa mahahalagang kondisyon. Ito ay maaaring, halimbawa, isang sugnay sa paghahati ng mga bayarin sa utility, o sa pag-abandona ng mga kasangkapan, atbp.
- Mga tuntunin ng deal. Ang isang ipinag-uutos na sugnay ng kasunduan sa deposito ay mahigpit na tinukoy na mga termino para sa pagtatapos ng panghuling kasunduan sa pagbebenta at pagbili at pagrehistro ng transaksyon sa awtorisadong katawan ng estado.
Masasabi nating ang deposito ay "nagbubuklod" sa bumibili at nagbebenta. Siyempre, mayroon ding force majeure circumstances kung kailan maibabalik ang deposito, na kinakailangang inireseta sa kontrata.
Ang kasunduan sa deposito ay nakasulat sa 2 kopya, isa - sa mamimili, at isa pa - sa nagbebenta, o sa isa sa mga nagbebenta, kung marami sa kanila.
Ang wastong pagbalangkas ng kontratang ito ang susi sa tagumpay. Hindi ito nangangailangan ng notarization (bagaman ito ay kanais-nais), ngunit ito ay pinakamahusay kung ang kontrata ay iginuhit ng isang abogado. Mapoprotektahan nito ang mamimili mula sa mga pitfalls.
Ang susunod na mandatoryong hakbang, pagkatapos lagdaan ang kasunduan sa deposito, ay isang resibo. Siyempre, kung ang deposito ay inilipat sa cash.
Ang resibo ay isinulat ng nagbebenta, gamit ang kanyang sariling kamay, gamit ang ballpen kapag nagsusulat. Sa kaso ng mga problema, ang kadalubhasaan sa pagsulat ng kamay ay maglalagay ng lahat sa lugar nito. Samantalang mas posibleng magpeke ng maikling lagda. Kung ang resibo ay naka-print gamit ang isang computer, ang pagpipiliang ito ay dapat na sertipikado ng isang notaryo.
Ang isang resibo ay nakasulat sa oras ng paglilipat ng mga pondo. Pinakamainam kung ang mga saksi mula sa panig ng mamimili ay naroroon sa parehong oras - at hindi mga kamag-anak at kaibigan, ngunit mga estranghero.
Kapag nagsusulat, dapat ipahiwatig ng nagbebenta:
- Ang pangalan ng dokumento ay "Resibo", at ipahiwatig din kung aling kasunduan sa deposito ang nauugnay (No., numero).
- Petsa ng paghahanda.
- Mga partido, ang kanilang buong detalye ng pasaporte.
- Pangalanan ang halaga ng pera na natatanggap niya bilang isang deposito (at wala nang iba pa).
- Ang halaga ng deposito ay ipinahiwatig sa mga numero at sa mga salita.
- Paglalarawan ng ari-arian. Maipapayo rin na isama maikling katangian real estate, na tinukoy sa kasunduan sa deposito.
- Lagda ng nagbebenta. Ito ay kanais-nais na ito ay katulad ng sa pasaporte.
Mahalagang punto: kung ang apartment ay pag-aari ng maraming tao, ang bawat isa sa kanila ay dapat gumuhit ng isang resibo upang maiwasan ang karagdagang mga paghahabol laban sa isa't isa. Ang mga may-ari ay sumulat ng parehong mga resibo, kung saan ang halaga lamang ng deposito ay nagbabago, na hinati ng bawat isa sa proporsyon sa mga pagbabahagi na ipinahiwatig sa dokumento sa pagmamay-ari ng apartment. Kung mayroong mga menor de edad sa mga may-ari, kung gayon ang isang magulang o tagapag-alaga ay kumilos para sa kanya.
Kung ang deposito na ibinigay sa nagbebenta kapag bumibili ng apartment ay hindi maayos na naisakatuparan, ito ay magpapanghina sa pinansiyal na seguridad ng bumibili. At ang pinakamagandang opsyon ay ang mag-isyu ng parehong kasunduan sa deposito at isang resibo mula sa isang notaryo.
Kung hindi mo maisip sa iyong sarili kung paano gumawa ng isang kasunduan sa deposito kapag bumibili ng isang apartment, o kailangan mo ng tulong sa pagguhit ng mga legal na karampatang dokumento para sa pagbili at pagbebenta ng real estate, kung gayon ang aming abogado sa tungkulin ay nasa iyong serbisyo.
Ibalik ang deposito
Ang pagbabalik ng advance para sa isang apartment ay hindi rin madali.
Mga pagkakamali ng mga mamimili ng apartment kapag nagsasagawa ng paunang bayad
Ang artikulo ay magiging kapaki-pakinabang para sa anumang kontrata kung saan mayroong paunang bayad. Ang pagbili ng real estate ay isang espesyal na kaso
Abogado Gordon Andrey Eduardovich
Bar Association ng Rehiyon ng Moscow
Deposito kapag bumibili ng apartment
Ang mga tuntunin ng kontrata para sa buo o bahagyang paunang pagbabayad ay hindi karaniwan. Paano ibabalik ang bayad na ito kung hindi naganap ang kontrata? Depende sa kung paano binayaran ang prepayment - paggawa ng deposito o paggawa ng advance. Ang deposito kapag bumibili ng apartment ay ginagamit nang mas kaunti. Ang karaniwang gawain ay ang paunang bayad.
Karamihan sa mga bumibili ng mga apartment at iba pang real estate ay sigurado na ang paunang pagbabayad at pagkatapos ay ibalik ito ay hindi magiging mahirap, dahil hindi ito isang deposito. Sa katunayan, ayon sa aming kasanayan, ang suporta ng mga transaksyon sa mga apartment, bahagi ng mga transaksyon para sa pagbili at pagbebenta ng mga apartment ay nagtatapos sa yugto ng pag-verify. Pagkatapos nito, ibinabalik namin ang prepayment, at gumawa ng advance para sa isa pang bagay. Hindi mahirap. Ngunit ito ay dahil alam natin kung kanino, magkano, bakit at paano gumawa ng paunang bayad. Gayundin, alam namin:
Ang pagbabalik ng advance ay mas mahirap kaysa sa pagbabayad nito. Hindi madalas, kahit na ang malalaking ahensya ng real estate ay nahihirapang ibalik ang advance.
SA Ang pagkuha ng advance mula sa isang malaking ahensya ng real estate ay isang sining!
Isang mabilis na lumalagong industriya teknolohiya ng impormasyon ginawang magagamit ang mga database ng mga benta ng real estate sa pangkalahatang populasyon ng Russia.
Armado kaalaman sa internet At karanasan sa internet maraming mamimili ng apartment ang hindi natatakot na magsagawa ng mga kumplikadong transaksyon sa kanilang sarili, halimbawa, para sa pagpapalitan ng mga apartment, na kinabibilangan ng ilang magkahiwalay na transaksyon sa pagbili at pagbebenta. At tungkol sa pag-upa ng pabahay - maraming kaso ng mga scam!
Regular na ang mga amateur na mamimili ng mga apartment at nangungupahan ay nagiging madaling biktima ng mga hindi tapat na nagbebenta at may-ari ng mga apartment. Hindi, hindi maraming tao ang nawalan ng pera o apartment, ngunit Ang pagkawala ng advance o deposito kapag pumipili ng apartment ay isang malawakang kasanayan.
Alamin natin kung paano makakuha ng refund.
Pagbili ng apartment, pagbili ng parking space sa underground parking o bahay ng bansa ay kilala na isang mahabang proseso. Napili na ang apartment. Gusto ng mamimili ang lahat: ang lugar, ang bahay, at ang tanawin mula sa bintana. Nagkasundo kami sa parehong presyo.
Dapat tayong bumili.
Dito magsisimula ang mga pagpipilian.
Paunang bayad. ADVANCE o DEPOSIT, ano ang babayaran?
Sa ilang mga sitwasyon, ang pagbabalik ng advance ay dapat na naka-iskedyul. Halimbawa, sa mga alternatibong transaksyon - kapag ang mamimili ay unang nagbebenta ng kanyang apartment at pagkatapos ay bumili ng isa pa. Sa kasong ito, ang nagbebenta ay kumukuha ng paunang bayad para sa kanyang apartment at siya mismo ay gumagawa ng paunang bayad para sa isa pa. Ang isang katulad na sitwasyon ay maaaring sa mga katapat ng nagbebenta. Pagkatapos ay 2, 3 at minsan 4 na transaksyon ang ginagawa nang sabay-sabay.
Alinsunod dito, sa yugto ng pagpili at paghahanda ng mga transaksyon, ang bawat isa sa mga apartment ay susuriin, at ang nagbebenta na gumawa ng prepayment ay maaaring tumanggi na bilhin ang napiling apartment, at kailangan niyang ibalik ang prepayment para sa kanyang apartment.
Ayon sa teknolohiya ng mga rieltor, ang pagpili ng isang apartment ay dapat makumpleto kasama ang "pagbu-book" nito para sa isang panahon bago ang transaksyon. Sa panahong ito, ang mamimili ay naghahanda upang tapusin ang isang kontrata ng pagbebenta. Kinakailangang suriin ang apartment para sa ligal na kalinisan, suriin ang nagbebenta, maghanda para sa mga kalkulasyon, atbp. Sa mga alternatibong transaksyon, ang mga alternatibong apartment ay sinusuri nang magkatulad sa panahong ito. Ito ay tumatagal ng oras, kung saan ang apartment ay maaaring ibenta sa ibang mamimili.
Ang ganitong paghinto sa "pagbu-book" ng isang apartment ay kadalasang ginagawa ng isang hiwalay na kasunduan sa pagitan ng nagbebenta at ng bumibili ng apartment, kung minsan ito ay nangyayari nang pasalita.
Ang mga pag-uusap sa maraming mga mamimili ng mga apartment na "nasunog sa mga pag-unlad" ay nagpakita na naiintindihan ng lahat ang pangangailangan para sa naturang paghinto at alam ang tungkol sa pangangailangan na magtapos ng isang espesyal na kasunduan. Ngunit kung anong uri ng kontrata at ang mga tampok nito ay alam lamang ng iilan.
Ang mga paliwanag ng mga mamimili ay pareho: siyempre, naghahanda akong bumili ng apartment, ngunit biglang lumitaw ang isang mas kawili-wiling apartment, pagkatapos ay kukuha ako ng advance at bumili ng isa pang apartment.
Paliwanag ng mga nagbebenta: pagkatanggap ng pera, magbebenta pa rin ako, biglang may bumibili sa mas mataas na presyo. Pagkatapos ang pera ay ibabalik sa bumibili. Kung tumanggi ang mamimili, pagkatapos ay iiwan ko ang pera, dahil ito ay isang deposito.
Karamihan sa mga mamimili ay isinasaalang-alang ang pera na binayaran nang maaga, Karamihan sa mga nagbebenta - isang deposito.
Sa sitwasyon ng isang alternatibong transaksyon na inilarawan sa itaas, isang paunang kasunduan ang dapat pasukin, at ang isang kasunduan sa deposito ay peligroso (ang mga alternatibong transaksyon ay regular na nahuhulog sa yugto ng paghahanda).
Parehong tama: sa ilang mga kaso ay kapaki-pakinabang na gumawa ng paunang pagbabayad, sa iba pa - isang deposito
Bakit hindi kumikita ang deposito para sa bumibili at para sa nagbebenta?
Sa kaso ng hindi makatwirang pagtanggi ng bumibili na bilhin ang apartment, ang deposito ay hindi ibinalik.
Kung ang nagbebenta ay tumangging magbenta, ang halaga ng deposito ay ibabalik sa dobleng laki.
Kaya, ang deposito ay isang "mutual na mapanganib" na kontrata para sa magkabilang panig.
Paano makilala ang isang kasunduan sa deposito?
Anumang kontrata - ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido nito.
Deposito - isang halaga ng pera na inisyu ng isa sa mga partido sa pagkontrata dahil sa mga pagbabayad na dapat bayaran mula dito sa ilalim ng kontrata sa kabilang partido, bilang patunay ng pagtatapos ng kontrata at upang matiyak ang pagpapatupad nito. Ito ay kung paano tinukoy ng Civil Code ang deposito Pederasyon ng Russia sa artikulo 380.
Ang mga pangunahing tampok ng kasunduan sa deposito - 1) ay natapos lamang sa pagsulat, 2) ay dapat maglaman ng isang kondisyon sa pagkilala sa pagbabayad na ginawa ng mamimili "upang patunayan ang pagtatapos ng kontrata at upang matiyak ang pagganap nito."
Nang walang pagbubukod, ang lahat ng mga kontrata ng mga ahensya ng real estate na kinailangan naming harapin kapag kasama ang pagbili ng mga apartment at iba pang real estate ay, sa esensya, mga kontrata ng isang deposito. Makatitiyak ka: kung bibili ka ng apartment sa pamamagitan ng ahensya ng nagbebenta, hihilingin sa iyong pumirma sa isang kasunduan sa deposito para mag-book ng apartment.
Hindi mahalaga kung ano ang pangalan ng kontrata. Maaaring ito ay pinamagatang simple: kasunduan, kontrata, o paunang kontrata para sa pagbebenta ng isang apartment, o kung hindi man. Ang kakanyahan ng kontrata ay nakapaloob hindi sa pamagat kundi sa nilalaman nito.
Basahing mabuti ang teksto ng kasunduan. Bilang isang patakaran, ang mga ito ay ilang mga sheet, at pinaka-mahalaga, hindi ito matatagpuan sa unang sheet. Maghanap ng mga parirala:"seguridad ng obligasyon", "hindi maibabalik ang halagang ibinayad", atbp.
Ang kontrata ay partikular na isinulat sa paraang kung minsan kahit na ang mga abogado na dalubhasa sa pagsuporta sa pagbili ng mga apartment ay nahihirapang wastong maging kwalipikado sa kontrata. Tanging ang karanasan ng sistematikong paghahanda ng mga transaksyon para sa pagbili at pagbebenta ng mga apartment at kaalaman sa mga pamamaraan ng pagtatrabaho ng mga ahensya ng real estate ay nagpapahintulot sa iyo na protektahan ang pera ng mamimili at magtapos ng isang kasunduan sa mga kanais-nais na termino para sa mamimili, o mag-apply ng isa pang kasunduan, o makabuluhang bawasan ang mga posibleng panganib ng mamimili.
Humingi ng paglilinaw sa hindi malinaw na mga sugnay ng kontrata. Kung hindi mo gusto ang isang bagay sa teksto ng kontrata, hilingin na ang mga probisyong ito ay alisin sa kontrata o itakda sa mga salita na iyong iminungkahi. Ikaw ay kumbinsido na walang isang ahensya na magbabago ng kontrata ayon sa iyong kagustuhan. Ang posisyon ay magiging matigas: "Alinman sa pumirma ng ganoong kasunduan, o hindi kami mag-book ng apartment."
Pansin: Mula noong 2015 taon, ang mga nagbebenta ay gumagamit ng isang bagong "chip" - ang pagbabayad sa ilalim ng isang advance na kasunduan ay tinatawag na "security deposit". At ang mga mamimili ay madaling pumirma sa gayong kasunduan! Pagkatapos ng lahat, ang isang deposito sa seguridad ay hindi isang deposito, kaya ibabalik ito ng nagbebenta.
Mali, mga mamimiling ginoo! Hindi mas madaling magbalik ng security deposit kaysa sa deposito.
Lalo na ang malalaking ahensya ng tatak ay nagkakasala sa gayong mga trick.
Ang pangalawang tanda ng deposito- isang malaking halaga sa kontrata. Sa Moscow, depende sa kategorya ng apartment, ang halaga sa ilalim ng kontrata ay umabot sa 500 libong rubles.
Isang paunang kasunduan para sa pagbili ng mga apartment, o kung minsan ay tinatawag silang isang paunang kasunduan o paunang kasunduan.
Mga ginoong mamimili at nagbebenta, advance contract, gaano kabait o espesyal na anyo walang kontrata!
Sa pagsasanay ng pagbili ng mga apartment at iba pang real estate, maraming uri ng mga advance na kasunduan ang naitatag, na nagpapahintulot sa amin na sabihin na paunang kasunduan- ito ay isang slang expression ng mga rieltor, na nauunawaan bilang isang pangkat ng mga uri ng mga kontrata para sa paglipat ng mga pondo ng bumibili bilang pagbabayad para sa isang apartment (o iba pang real estate) na balak niyang bilhin. Sa partikular, ang advance na kasunduan ay naglalaman ng mga kondisyon para sa pagbabayad para sa isang apartment na may obligadong pagbabayad ng isang advance at ang mga kondisyon para sa pagbabalik nito sa bumibili.
Ayon sa komposisyon ng mga partido, ang isang paunang kasunduan ay maaaring sa pagitan ng nagbebenta at bumibili, sa pagitan ng ahensya ng real estate at ng bumibili.
Ayon sa legal na istraktura, ito ay maaaring isang paunang kontrata ng pagbebenta, o isang resibo, o ibang anyo.
Ang pangunahing tampok ng advance na kasunduan ay ang kondisyon na nakapaloob sa teksto nito sa pagbabayad ng bumibili ng halaga, bilang isang advance, laban sa pagbabayad ng presyo ng biniling apartment bago ang pagtatapos ng pangunahing kontrata ng pagbebenta. Ang advance ay mayroon lamang function ng pagbabayad at patunay ng layunin. Ang deposito ay isang karagdagang seguridad.
Ang pagkakaibang ito sa deposito ang nagpapahintulot sa mamimili (advance na nagbabayad) kung sakaling hindi matupad ang obligasyon ng nagbebenta, o sa mga tuntunin ng paunang kasunduan, na hilingin ang pagbabalik ng paunang bayad.
Posibleng ibalik ang halagang binayaran sa ilalim ng paunang kasunduan kung nailabas mo nang tama ang kasunduang ito, naisakatuparan nang tama ang kasunduan, at sinusunod ang mga patakaran para sa pagbabalik ng advance. Kapag nag-advance, maglaan ng oras, pag-aralan ang kontratang inaalok sa iyo, gumawa ng mga pagwawasto at pagdaragdag dito.
Kung tumanggi ang nagbebenta na ibalik ang advance, may karapatan ang mamimili na humingi ng refund utos ng hudisyal nagsampa ng kaso sa korte.
Mga karaniwang pagkakamaling ginagawa ng mga mamimili kapag nagsasagawa ng paunang bayad
Ang mga mamimili ay gumagawa ng apat na uri ng mga pagkakamali:
- Maling paunang kasunduan
- Maling pagpapatupad ng kontrata
- Maling patakaran sa pagbabalik
- Maling kumilos kapag tumanggi ang nagbebenta na ibalik ang advance
Paano magtapos ng isang kasunduan sa paunang pagbabayad para sa isang apartment:
Ang isang tamang kontrata ay maaari lamang tapusin sa isang awtorisadong tao - ang may-ari ng apartment, o isang taong kumikilos batay sa isang kapangyarihan ng abogado.
Ang pagbabayad sa ilalim ng paunang kasunduan ay tatawagin lamang bilang "paunang bayad".
Ang kontrata ay hindi dapat maglaman ng anumang pagbanggit ng anumang seguridad ng mga obligasyon sa pamamagitan ng pagbabayad na ito.
Maginhawa (at ipinag-uutos) para sa mamimili na ipahiwatig ang panahon kung saan binayaran ang paunang bayad.
Sa pagtatapos ng panahong ito, ibabalik ng mamimili ang advance sa bumibili, o ang isang kontrata para sa pagbebenta ng apartment ay natapos at ang advance ay nai-kredito laban sa presyo ng apartment.
Paano isagawa ang kasunduan sa paunang pagbabayad para sa isang apartment:
Ang pangunahing tuntunin ng mamimili ay ang paunang bayad ay dapat gawin sa pamamagitan ng pagsulat bilang isang hiwalay na dokumento. paano? Halimbawa, isang resibo mula sa nagbebenta ng isang apartment.
Karaniwang Pagkakamali- magtapos ng isang kasunduan sa paunang pagbabayad, pagkatapos ay maglipat ng cash. Lahat!
Walang mga resibo o iba pang sumusuportang dokumento.
Kung gumawa ka ng paunang bayad sa ahensya: Kinakailangan kang magbigay ng power of attorney sa taong tumatanggap ng advance sa karapatang tanggapin ang mga pondong ito. Cash ay ipinasok sa cash desk, binibigyan ka ng isang papasok na cash order + tseke ng cashier.
Sa pagtanggap, kinakailangang i-verify ang mga detalye ng tatanggap ng paunang bayad legal na entidad at impormasyong tinukoy sa kasunduan sa paunang pagbabayad.
Kung ang mamimili ay may iba pang mga obligasyon sa kontrata, dapat tuparin ng mamimili ang mga ito nang literal, gaya ng ibinigay ng kontrata.
Sa kaso ng pagtanggi na bumili ng apartment, kung mayroong tamang nakasulat na kasunduan sa paunang pagbabayad, ibabalik ang paunang bayad.
Paano magpatuloy nang tama kapag nagbabalik ng paunang bayad para sa isang apartment:
Kung ang paunang bayad ay hindi ibinalik sa pasalitang kahilingan, huwag mag-aksaya ng oras at abisuhan ang nagbebenta nang nakasulat sa iyong pagtanggi na bilhin ang apartment at ang kahilingan na ibalik ang paunang bayad. Maipapayo na mag-udyok sa mga kinakailangan na may kaugnayan sa mga sugnay ng kontrata.
Ang kahilingan ay ipinadala sa pamamagitan ng telegrama na may pagkilala sa resibo.
Sa kaso ng pagtanggi o katahimikan ng nagbebenta ng apartment, ang mamimili ay may karapatang humiling sa korte ng pagbabalik ng paunang bayad na binayaran, bilang karagdagan, ang pagbabayad ng interes sa halaga ng paunang bayad na pinigil. Kung hindi mo itinakda ang halaga ng interes sa kasunduan sa paunang pagbabayad, o ang halaga ng multa kung sakaling pigilan ng nagbebenta ang advance, kakalkulahin ng hukuman ang interes sa rate ng interes ng bangko.
Paano ibalik ang deposito?
Kung ang isang deposito ay ginawa para sa isang apartment, ang sitwasyon ay hindi bilang walang pag-asa tulad ng ito ay tila. Ang deposito, ayon sa legal na disenyo nito, ay nagpapahiwatig ng posibilidad na maibalik ito. Ang pag-andar ng seguridad ng deposito, iyon ay, ang hindi pagbabalik, ay posible lamang kung may kasalanan ang taong nagbayad ng deposito. Samakatuwid, kahit na nagtatapos ng isang kasunduan sa isang deposito, kapag tinatanggihan ang isang apartment, kinakailangan upang mahanap ang aktwal na mga batayan (mga pagkukulang, legal na mga depekto) ng apartment na pumipigil sa pagbili. Sa kasong ito, walang kasalanan ang bumibili sa pagtanggi na bumili, at ang deposito ay maaaring ibalik.
Mga prospect para sa paglilitis
Ang mga pagtatalo tungkol sa mga advance ay umaabot sa korte sa mga kaso kung saan ang mga nagbebenta ng mga apartment ay tumangging ibalik ang advance. Ang mga argumento ng mga nagbebenta sa korte ay bumagsak sa isang bagay - isang paunang kasunduan ay isang deposito. Tumanggi ang mamimili na bumili ng apartment, hindi ibinalik ang deposito.
At dito ang tanong ng patunay ay lumitaw sa buong paglago: anong uri ng kontrata ang natapos: tungkol sa isang paunang bayad o tungkol sa isang deposito.
Ang isang wastong natapos at naisakatuparan na kontrata ay magpapatotoo pabor sa mamimili-nagbabayad. Sa panig ng nagbebenta - ang obligasyon na patunayan sa korte na mayroong isang deposito.
Maraming jurisprudence sa isyung ito ay hindi malabo. Ang mga korte ay mas sumusuporta sa posisyon ng mga mamimili. Sa lumalabas, hindi madaling patunayan na ang pagbabayad na ginawa ay isang deposito, kahit na ang nakasulat na form na itinatag ng Artikulo 380 ng Civil Code ng Russian Federation ay sinusunod. Bukod dito, may mga desisyon ng korte na pabor sa mga mamimili kapag ang paunang bayad ay hindi nakumpirma ng resibo ng nagbebenta.
Dapat tandaan ng nagbebenta ng apartment na ang pasanin ng pagpapatunay ng pagkakaroon ng deposito ay nakasalalay sa kanya alinsunod sa Artikulo 380 ng Kodigo. Hangga't hindi napatunayan, ang pera na inilipat ay itinuturing na isang advance, na ginagawang mas malakas ang posisyon ng mamimili.
Mayroong 3 konsepto ng unang deposito ng mga pondo - ito ay isang pangako, isang deposito at isang advance. Nagdadala sila ng legal na ganap na magkakaibang kahulugan, ang disenyo nito ay iba rin.
- Deposito– tinitiyak ang mga obligasyon ng bumibili sa nagbebenta (iyon ay, kumpirmasyon ng kanyang seryosong intensyon tungkol sa pagbili ng isang apartment), pati na rin ang isang bahagi ng halaga ng real estate, isang paunang bayad. Sa ilalim ng mga tuntunin ng deposito, kung ang isa sa mga partido ay hindi tumupad sa mga obligasyon nito sa loob ng isang malinaw na tinukoy na takdang panahon, pagkatapos ay magbabayad ito ng multa sa napinsalang partido . Kung ang mga obligasyon ay nilabag ng mamimili, kung gayon ang nagbebenta ay may karapatang panatilihin ang deposito.
Kung hindi natupad ng nagbebenta ang mga kundisyon, ang multa sa mamimili ay binabayaran ng doble sa halaga ng deposito. Sa anumang kaso, ang deposito ay hindi maibabalik. Maliban kung naganap ang transaksyon, at hindi nagkasala ang nagbebenta o ang bumibili. Pagkatapos ang kasunduan ay winakasan, at ang mga pondo ay ibabalik sa dating may-ari. - Prepaid na gastos kapag bumibili ng apartment, isang mas mobile na paraan ng prepayment. Kung sakaling mabigo ang pagbebenta ng apartment, ibinabalik lamang ng nagbebenta ang paunang bayad sa bumibili nang buo. Wala sa mga partido ang nagdurusa sa pananalapi. Mag-download ng halimbawa ng karaniwang kasunduan sa paunang pagbabayad
Parehong ang advance at ang deposito ay isinasaalang-alang bilang bahagi ng mga pondo mula sa kabuuang halaga ng pabahay.
- Pangako may bahagyang naiibang karakter. Ang bumibili ay nangako ng ari-arian sa halip na cash, na sinusundan ng walang kondisyong obligasyon na bayaran ang utang. Template ng kasunduan sa pangako
Halaga ng advance at deposito
Ang advance ay hindi nangangailangan ng malinaw na itinatag na kinakailangang halaga. Ito ay bahagi ng halaga ng apartment, na magiging sapat na makabuluhan para sa parehong partido sa transaksyon, at magiging katumbas din ng mga pagsisikap ng nagbebenta o nagbebenta sa mga kasalukuyang usapin ng paglipat, paghahanap ng bagong pasilidad ng pabahay, at iba pa. I.e ang halaga ng advance ay isang mahigpit na indibidwal na konsepto sa pagitan ng mga partido sa transaksyon, bagaman kaugalian na ayusin ang halaga sa loob ng 5-10% ng halaga ng pabahay. Mahalaga na ang mga argumento ay may kaugnayan at suportado ng aktwal na sitwasyon. Bukod dito, sa anumang kaso, ang napinsalang partido ay magagawang ibalik nang buo ang paunang bayad.
Ang deposito ay tinutukoy din ng mga partido sa mga tuntunin ng mutual na kasunduan. Kung mas malaki ang gastos at pagnanais na magkaroon ng partikular na apartment na ito, mas malaki ang halagang inaalok. Dahil sa porsyento mahirap tukuyin ang karaniwang mga halimbawa ng maalab na pera.
Pagpaparehistro ng pledge at deposito
Ang advance at ang deposito ay ginawa sa papel sa pagitan ng nagbebenta at ng mamimili nang independyente. Hindi kinakailangan ang mga serbisyong notaryo at legal. Bagama't ang pagkakaroon ng mga saksi sa paghahanda at paglagda ng mga naturang garantiya ay pinapayagan at hinihikayat.
Ang kasunduan sa deposito ay naglalaman ng mga ganoong posisyon paano:
- presyo ng real estate;
- mga katangian nito - lugar, bilang ng mga silid, mga tampok;
- ang address ng apartment na ibinebenta;
- halaga ng deposito;
- impormasyon tungkol sa mga partido sa transaksyon - buong pangalan, data ng pasaporte;
- mga deadline para sa pagtupad sa mga obligasyon ng mga partido-kalahok.
Ang nakasulat na kasunduan sa paunang pagbabayad ay tumutukoy din sa mga tuntunin ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta, ang mga kondisyon para sa pagbabalik, at ang mga parusa para sa pagkansela ng transaksyon.
Ang pangako ay madalas na ibinibigay sa pakikilahok ng isang notaryo. Ang kasunduan sa pledge ay naglalaman ng maraming mga posisyon, kung saan ang mga obligasyon ng mga partido - ang pledgee at ang pledgee - bago ang transaksyon ay inilarawan. Pangunahing probisyon ng kasunduan:
- ang pamamahagi ng mga tungkulin ng mga partido - ang pledgor at ang pledgee;
- impormasyon tungkol sa mga kinakailangan na ibinibigay ng pangako, iyon ay, impormasyon tungkol sa pangunahing kontrata;
- impormasyon tungkol sa ari-arian na paksa ng pangako, isang paglalarawan ng mga eksaktong katangian;
- kung ang paksa ng pangako ay maaaring palitan, sa anong mga kondisyon;
- mga obligasyon, mga karapatan ng nagsasangla at ng nagsangla nang detalyado (mga karapatang gamitin ang paksa ng ipinangako, mga kondisyon para sa pagbabalik, hindi pagbabalik ng ari-arian, atbp.);
- sa anong ratio sinasaklaw ng ipinangakong ari-arian ang mga paghahabol;
- ano ang mga panganib na dinadala ng magkabilang panig, gayundin ang mga responsibilidad;
- mga tuntunin ng bisa, kundisyon para sa pagbabago, atbp., mga detalye ng mga kalahok sa transaksyon.
Ang isang mahusay na karagdagang hakbang ay ang insurance ng ari-arian laban sa collateral. Ang paglipat ng ari-arian mismo ay nagaganap pagkatapos ng pagpirma ng kasunduan sa pledge.
Pagbabalik ng deposito
Sa pag-expire ng termino ng kasunduan sa pangako, na isinasaalang-alang ang natupad na mga obligasyon ng magkabilang partido, ang dating ipinangako na ari-arian ay ipinapasa sa pangunahing may-ari - ang nagsangla. Maaari mong ibalik ang deposito para sa iba pang mga kadahilanan kung pinapayagan ito ng mga tuntunin ng kontrata. Sa karamihan ng mga kaso, ang lahat ay nakasalalay sa paksa ng pangako. Pagkatapos ng lahat, ang pangako ng iba't ibang uri ng ari-arian, hindi lamang real estate, ay kinokontrol ng magkakahiwalay na batas. Ang mga legal na relasyon ng mga partido ay maaaring hindi man lang ituring bilang collateral.
Iba't ibang gastos kapag bumibili ng apartment
Bilang karagdagan sa pangunahing gastos, kailangang isaalang-alang ng mamimili ang mga karagdagang gastos sa proseso ng paghahanap, transaksyon at pagpaparehistro ng ari-arian para sa isang bagong may-ari.
- Isaalang-alang ang halaga ng pagguhit ng isang kontrata ng pagbebenta, na hindi bababa sa 3,000 rubles o higit pa.
- Ang mga sumusunod na gastos ay ang bayad ng estado para sa pagpaparehistro ng pabahay, pati na rin ang pagpaparehistro mismo.
- Kung ang mamimili ay gumagamit ng mga serbisyo ng isang bangko upang ayusin ang mga account sa nagbebenta, ang mga komisyon at iba pang mga bayarin ay hindi maiiwasan. Lalo na pagdating sa mortgage payments, etc., then the bank will also require home and life insurance for the owner.
- Ang mga mag-asawang mag-asawa ay nagpapanotaryo ng magkaparehong kasunduan para sa pagbebenta at pagbili ng isang apartment. Kung wala ang papel na ito, imposible ang transaksyon.
- Ang kapangyarihan ng abogado (kung kinakailangan) para sa pagpirma sa transaksyon sa halip na ang mamimili ay mas mababa sa 1000 rubles.
- Ang buwis sa pagbili ng real estate kung minsan ay nagdadala ng malaking basura. Lalo na kung bumibili o nagbebenta ka ng apartment na nagbago ng pagmamay-ari wala pang 3 taon na ang nakalipas dahil sa pamana, pagbebenta, atbp.
Mga komisyon sa real estate: kung paano hindi mag-overpay
Maaaring kailanganin mo ang mga serbisyo ng real estate o ahensya para maghanap at magdisenyo. Dito kailangan mong pumili: alinman sa oras o pera. Alinman sa maghahanap ka ng apartment nang mag-isa, o magbabayad ka ng pera at ang prosesong ito ay ginagawa para sa iyo. Ang ganitong mga institusyon ay tumatagal sa karaniwan 3-6% ng halaga ng biniling pabahay. Sa katunayan, ang halaga ay medyo malaki. Bilang karagdagan, karaniwan nilang iniuugnay ang gastos ng ilang magkakatulad na serbisyo sa mga espesyalista, samakatuwid ito ay magiging mas mahal kaysa sa ipinangako sa una. Kabilang dito ang:
- pagsubaybay sa merkado ng real estate ayon sa tinukoy na mga parameter ng mamimili;
- inspeksyon ng apartment;
- pagpapatunay at paghahanda ng mga dokumento ng mga partido sa transaksyon.
Mayroong napakadalas na mga pandaraya sa merkado ng real estate, kung saan ang mga ahensya na may kaunting karanasan, ang mga bagong dating ay lumahok. Samakatuwid, mas mahusay na makipag-ugnay sa mga kumpanyang nasubok sa oras, kahit na ang kanilang gastos ay mas mataas.
Ang lahat ng mga serbisyong ibinigay ay dapat na tinukoy sa kontrata sa pagitan ng bumibili at ng ahensya.
Samakatuwid, ang lahat ng uri ng mga tungkulin, buwis, karagdagang gastos ay binabayaran ng mamimili sa kanilang sarili at ang rieltor ay walang kinalaman dito.
Ang mga serbisyong ibibigay, pati na rin ang mga posibleng karagdagang serbisyo, ay tinatalakay nang maaga sa ahente. Pagkatapos nito, pumirma sila ng isang papel sa pakikipagtulungan.
Nangyayari ito 2 uri ng pagsingil para sa mga serbisyong tagapamagitan:
- isang nakapirming rate para sa mga partikular na serbisyo sa anumang uri ng real estate;
- isang porsyento ng halaga ng pabahay, isang partikular na mataas na bayad ay hinihiling para sa mga pasilidad sa suburban.
Kung gumagana ang ahensya sa isang porsyento, pagkatapos ay i-highlight ang tanong kung ano ito mula sa tinantyang halaga, kung saan nakasalalay ang pagtaas sa rate. Sa katunayan, sa mga naturang transaksyon, kahit na 1% ay isang seryosong halaga.
Konklusyon
Bilang resulta, ang mga isyu sa pananalapi at legal sa mga transaksyon sa real estate ay napakalapit na nauugnay. Samakatuwid, ang anumang mga transaksyon sa pananalapi ay dapat na idokumento ng hindi bababa sa isang sheet ng papel na may magkaparehong lagda. Ito ay magiging isang mabigat na argumento kung sakaling hindi kasiyahan ng isa sa mga partido o paglilitis.
Matapos mapili ang isang angkop na opsyon sa pabahay sa pangunahin o pangalawang merkado, ang isang potensyal na mamimili ay kailangang magdeposito ng isang tiyak na halaga bilang isang garantiya ng kanyang mga intensyon. Kung ang isang apartment ay binili sa sarili nitong gastos, kung gayon walang mga problema sa pagpaparehistro, ngunit ang mga sitwasyon sa paggamit ng mga pondo ng kredito ay kadalasang nagdudulot ng pag-aalala sa mga kalahok sa transaksyon. Susunod, isaalang-alang kung paano inililipat ang deposito kapag bumibili ng apartment sa isang mortgage.
Deposito at advance bilang isang uri ng pagbabayad sa ilalim ng kontrata
Ang deposito ay bahagi ng halaga ng biniling apartment, na binabayaran ng mamimili bilang garantiya ng pagtatapos ng kontrata pagkatapos ng isang tiyak na tagal ng panahon. Ang tiyak na halaga, pati na rin ang pamamaraan, mga tuntunin at kundisyon ng hinaharap na transaksyon ay itinatag ng mga kalahok nito mismo. Kadalasan ito ay hindi hihigit sa 100 libong rubles, ngunit ang halaga ay hindi limitado ng batas at tinutukoy ng kasunduan sa pagitan ng nagbebenta at ng bumibili.
Isa sa mahahalagang tungkulin ang paggamit ng instrumento sa pananalapi na ito ay ang itinakda na pananagutan para sa paglabag sa mga tuntunin ng kontrata ng mamimili o nagbebenta. Sa lehislatibo, ang legal na terminong ito ay tinukoy ng Civil Code ng Russian Federation.
Kahulugan ng isang advance
Ayon sa Artikulo 381 ng Civil Code ng Russian Federation, kung ang anyo ng pagtatapos ng isang kasunduan ay hindi sinusunod at imposibleng malinaw na matukoy na ang perang binayaran ay isang deposito, kung gayon sila ay itinuturing na isang paunang bayad. Ang isang advance ay isa ring tiyak na bahagi ng halaga ng apartment, na binabayaran ng nagbebenta bago ang transaksyon. Sa simpleng salita Ito ay isang paunang bayad para sa biniling pabahay. Ipinapakita nito ang kaseryosohan ng mga intensyon ng mamimili, ngunit hindi ginagarantiyahan na ang huli ay hindi tatanggi sa transaksyon. Ang nagbebenta ay hindi rin obligado na maghintay para sa transaksyon at maaaring mag-alok ng apartment sa iba. Kung hindi naganap ang transaksyon, dapat ibalik ang advance, anuman ang dahilan ng pagkabigo nito.
Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng isang deposito at isang advance
Ang paglilipat ng deposito ay nagpapatunay sa katotohanan na ang mamimili ay nagpapalagay ng isang tiyak na responsibilidad para sa katuparan ng mga obligasyon. Ito rin ay isang uri ng seguro laban sa katotohanan na ang transaksyon ay hindi nagaganap dahil sa kasalanan ng isa sa mga partido. Sa ganoong sitwasyon, ang kabaligtaran ay maaaring umasa sa materyal na kabayaran.
Mahalaga! Kung ang transaksyon ay hindi naganap dahil sa kasalanan ng mamimili, kung gayon ang buong halaga ng deposito ay nananatili sa nagbebenta, ngunit kung sa pamamagitan ng kasalanan ng huli, obligado siyang ibalik ito sa mamimili sa dobleng laki.
Ang paggawa ng advance ay hindi nagbibigay ng anumang mga garantiya sa seguridad para sa mga partido. Sa katunayan, ito ay isang paunang bayad laban sa mga pagbabayad sa hinaharap. Kung masira ang transaksyon, hindi alintana kung aling partido ang may kasalanan, maibabalik ang paunang bayad. Ang tanging bagay na maaasahan ng napinsalang partido ay ang makatanggap ng kabayaran para sa mga aktwal na gastos na natamo, maliban kung iba ang ibinigay ng kasunduan. Sa kaso ng pagbili at pagbebenta ng isang apartment, ang paunang bayad ay ibabalik sa bumibili.
Paano gumuhit ng isang kasunduan sa pagdeposito kapag bumibili ng bahay na may mortgage
Ang kasunduan sa deposito ay dapat na iguguhit na isinasaalang-alang ang katotohanan na ang pabahay ay binili gamit ang isang mortgage. Para sa mamimili, ang nuance na ito ay may pangunahing kahalagahan, dahil binibilang ng bangko ang deposito bilang isang paunang bayad, at kung ang mortgage ay tinanggihan, nananatiling posible na ibalik ito batay sa sugnay 1 ng Art. 381 ng Civil Code ng Russian Federation. Ito ay nagsasaad na kung ang obligasyon ay winakasan dahil sa imposibilidad ng pagganap nito, ang deposito ay sasailalim sa pagbabalik. Kasabay nito, walang malinaw na kahulugan na ang pagtanggi sa pautang ay nasa ilalim ng salitang ito. Samakatuwid, sa kasunduan sa deposito, kinakailangang tukuyin ang mga kondisyon para sa pagbabalik kung sakaling magkaroon ng negatibong desisyon sa kredito ng bangko.
Bilang karagdagan, kapag pumirma sa kontrata, kinakailangang suriin ang pagkakaroon ng sumusunod na impormasyon sa teksto:
- Pangalan ng lahat ng may-ari ng ari-arian;
- data ng mga pasaporte ng lahat ng kalahok, address ng tirahan;
- ang halaga ng apartment;
- halaga ng deposito;
- mga paglalarawan mga pagtutukoy mga apartment (address, lugar, sahig, atbp.).
Kung kinakailangan, ang kasunduan ay dapat dagdagan ng isang sugnay na tumutukoy sa anumang mga detalye na makabuluhan sa mga kalahok. Ang dokumento ay iginuhit sa 2 kopya. Hindi kailangan ng notarization. Ang isang sample na kontrata sa isang deposito ay maaaring ma-download mula sa link.
Mahalaga! Matapos ang paglipat ng deposito sa parehong mga kopya, dapat isulat ng nagbebenta sa kanyang sariling kamay na nakatanggap siya ng isang tiyak na halaga (sa mga numero at salita, ang pangalan ng pera), buong pangalan, petsa at lagda.
Pamamaraan ng pagpaparehistro
Ang pagkakaroon ng sumang-ayon sa mga pangunahing tuntunin ng transaksyon, ang mga partido ay pumirma ng isang kasunduan, na isinasaalang-alang ang mga naabot na kasunduan. Ang mamimili ay nagbabayad ng deposito sa napagkasunduang halaga at tumatanggap ng resibo na natanggap ng nagbebenta ang pera. Natatanging katangian mga transaksyon ng ganitong uri kapag bumibili ng bahay sa isang mortgage - ang pangangailangan na magbigay ng mga kopya ng kontrata at mga resibo sa bangko. Ang mga pondo ay maaaring ilipat sa pamamagitan ng bank transfer, kung saan ang bangko ay mangangailangan ng isang order sa pagbabayad. Maaaring mag-download ng sample na resibo.
Mga kalamangan, disadvantages at posibleng panganib
Isaalang-alang kung ano ang nagbibigay ng aplikasyon ng deposito. Para sa parehong partido, ito ay isang tiyak na garantiya na sa huling sandali ay hindi mabibigo ang deal dahil sa katotohanan na ang isa sa mga partido ay nagbago lamang ng isip tungkol sa pagtatapos nito. Ito ay lalong mahalaga sa kaso ng isang mortgage, dahil minsan ito ay isang mahaba at matrabahong proseso ng pagkolekta ng mga dokumento. Sa turn, para sa nagbebenta, ang pagkabigo ng transaksyon ay maaaring puno ng pagkawala ng isa pang potensyal na mamimili at pagkaantala sa pagbebenta.
Para sa mga matapat na kalahok sa transaksyon, ang mga panganib ay minimal. Ang pangunahing problema kapag bumibili ng apartment sa isang mortgage ay ang pagtanggi ng bangko na mag-isyu ng pautang (higit pang mga detalye:). Karaniwan ang pabahay ay pinili nang kahanay sa aplikasyon, at makaligtaan magandang ari-arian sa panahon ng pagsasaalang-alang ng kanyang bangko ay hindi nais na. Binabayaran ng nagbebenta ang deposito, at pagkatapos nito ay tinanggihan ng bangko ang utang. Maaaring maging problema ang mga refund kung ang sitwasyong ito ay hindi nahuhulaan nang maaga. Susunod, isasaalang-alang namin ang mga tanyag na tanong tungkol sa paggamit ng deposito kapag bumibili ng bahay na may sangla.
Kung ang bangko ay tumanggi sa isang mortgage
Kapag bumili ng pabahay sa isang mortgage, ang anumang mga aksyon ay dapat gawin na isinasaalang-alang ang katotohanan na ang bangko ay tumangging mag-isyu nito. Ang puntong ito ay pinakamahusay na talakayin nang maaga sa nagbebenta at makikita sa kasunduan sa paglipat ng deposito. Mayroong dalawang posibleng mga sitwasyon para sa pagbuo ng mga kaganapan sa kaso ng pagtanggi ng isang mortgage:
- Ang kasunduan ay nilagdaan bago gumawa ng desisyon ang bangko na mag-isyu ng isang mortgage loan. Sa kasong ito, maaaring tumanggi ang nagbebenta na ibalik ang deposito, na nangangatwiran na ito ay nawawalang oras at ang pagkawala ng iba pang mga mamimili. Kung ang sitwasyong ito ay hindi tinukoy sa kasunduan sa deposito, ang mamimili ay kailangang subukang kunin ang pera sa pamamagitan ng mga korte.
- Tinatanggihan ng bangko ang transaksyon sa mortgage kung ang nagbebenta ay may anumang mga problema sa mga dokumento para sa apartment. Sa mga sitwasyong ito, ang mamimili ay may karapatang humiling ng dobleng refund ng deposito. Higit pang mga detalye: .
Paano gamitin ang deposito bilang paunang bayad
Maaaring gamitin ng mamimili ang deposito bilang isang paunang bayad. Ngunit sa pagsasagawa, ang halaga ng deposito ay mas mababa kaysa sa halagang kinakailangan ng bangko. Ang institusyon ng kredito ay dapat na maabisuhan tungkol sa mga pag-aayos na ginawa at magbigay ng mga dokumento na nagpapatunay sa katotohanan ng paglilipat ng deposito: isang paunang kasunduan at isang resibo.
Kasabay nito, sa kontrata ng pagbebenta, kinakailangang tukuyin nang detalyado mula sa kung ano ang ibig sabihin ay babayaran ng mamimili ang buong halaga ng apartment:
- sariling pondo;
- deposito;
- utang sa bahay.
Kaya, ang deposito ay maaari at dapat isaalang-alang kapag nagbabayad sa bangko.
Pagbili sa pamamagitan ng isang ahensya ng real estate
Ang paggawa ng isang transaksyon sa pamamagitan ng isang ahensya ng real estate ay hindi pangunahing nagbabago sa pamamaraan para sa pagpirma ng isang kasunduan sa paglipat ng isang deposito. Ang mga partido ay pumasok sa isang kasunduan sa pagkakaroon ng isang ahente, at ang pagguhit ng isang resibo ay nagaganap sa parehong paraan. Sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, ang halaga ng deposito ay maaaring manatili para sa pansamantalang imbakan sa ahensya ng real estate. Sa kasong ito, ang kinatawan ng ahensya ay nagbibigay ng isang resibo para sa pagtanggap ng mga pondo.
Sa modernong merkado ng real estate, lumilitaw ang parehong mga instrumento sa pananalapi - parehong isang advance at isang deposito. Ang pagpili ng isa o ibang paraan ng prepayment sa karamihan ng mga kaso ay depende sa nagbebenta. Kasabay nito, hindi siya palaging sumasang-ayon na tumanggap ng isang deposito - pagkatapos ng lahat, ang transaksyon sa mortgage ay pangmatagalan, at sa anumang sandali ay maaaring lumitaw ang isang mamimili na may cash. Samakatuwid, sa kaso ng isang mortgage, ang pagkakaroon ng isang deposito ay mas kapaki-pakinabang sa partidong bumili ng apartment, lalo na kung ito ay inilipat pagkatapos gumawa ng positibong desisyon ang bangko sa utang.