Права граждан в коммунальной квартире. Основные правила проживания в коммунальной квартире. Право распоряжения помещением
Не всем повезло иметь отдельную жилплощадь для своей семьи и полбеды, если вы делите свои квадратные метры с родными людьми, которые стремятся договориться с вами. Намного хуже обстоят дела у тех, кто приобрел комнату в коммуналке.
Нередко бывает трудно общаться с соседями по этажу или дому, поэтому многие просто игнорируют их, а вот, если ваш сосед вместе с вами пользуется одной кухней, коридором и санузлом, то от проблемы не спрячешься. Главным «камнем преткновения» очень часто становится разница в возрасте и в воспитании, из-за чего взгляд людей на одну и ту же проблему кардинально различается.
Специалисты в области психологии подготовили несколько советов, которые помогут если и не стать друзьями с другими жителями коммуналки, то, как минимум, наладить нормальное адекватное общение с ними, что позволит легче решать возникающие проблемы и сохранить нервную систему в порядке.
Избегайте сплетен
Как бы вам не хотелось посудачить об очередном ухажере новой соседки или устаревших советов «божьего одуванчика», которая делит с вами коммунальную квартиру и параллельно пытается учить жизни, держите язык за зубами. Никогда не принимайте участия в обсуждении одних жильцов другими, лучше вообще покинуть общую территорию, как только начнутся такие разговоры. Помните простое правило: «Не говори о соседях за их спиной, если не хочешь чтобы и о тебе говорили за твоей». Если уж что и не так, то лучше сказать прямо, а не рассказывать всем подряд о проблеме.
Подготовьте ребенка
Дети, как правило, не понимают, что могут кому-то мешать своим криком, к тому же они нередко ведут себя несколько бесцеремонно, но даже, если кто-то и предлагает вам помочь с вашим отпрыском (например, присмотреть за ним), запомните, что вся ответственность за его поведение лежит в первую очередь именно на вас.
Постарайтесь изначально приучить его не шуметь по вечерам, когда все дома или в часы дневного отдыха (обеденный сон необходим не только маленьким, но и пожилым). Если же вам мешает чужой ребенок, то постарайтесь сразу поставить четкие рамки и сами их соблюдать. Пригласив малыша к себе в комнату один раз, вы, возможно, обзаведетесь частым гостем, поэтому лучше всегда оговаривать правила заранее. При этом не ругайте чужого ребенка, намного лучше сообщить о провинности его маме или папе.
Домашние животные
Естественно, есть домашние животные, которые будут жить исключительно в вашей комнате и никому из соседей не принесут хлопот – рыбки, черепашки, хомячки. Если же вы мечтаете о большой собаке или громких попугаях, то обязательно посоветуйтесь с соседями, так как подобные питомцы могут принести хлопоты им и станут поводом для постоянных ссор.
Шум
Шумные соседи никому не нравятся, поэтому старайтесь не давать повод для конфликтов. Семейная ссоры, тяжелая музыка на мощных колонках или домашний кинотеатр на полную громкость – если вы не представляете жизнь без этого, то, как минимум, следует позаботиться о шумоизоляции своей жилплощади, либо делать это в то время, когда все остальные соседи находятся вне дома. Отдельно хочется сказать о ритмах дня – если они не совпадают у всех жителей коммунальной квартиры, то уважайте людей, которые отдыхают, когда вы бодрствуете.
Расовая или религиозная принадлежность
Мы уже писали ранее о том, что не следует обсуждать соседей за их спиной, также лучше избегать анекдотов и шуток про расовую принадлежность или религию тех, с кем вы делите общие жилые квадратные метры.
Личные достижения
Не стоит слишком хвастаться личными достижениями (особенно финансовыми), соседи не станут за вас радоваться, скорее будут думать, как нажиться на вас или станут за спиной обсуждать.
Месть
Даже тень желания сделать соседу мелкую пакость, давите в зародыше. Подобное решение станет началом долгой и никому не нужной вражды. Вы действительно хотите, чтобы ваш дом – место, где можно отдохнуть от рабочей суеты – стало настоящим адом? Если нет, то никогда не пакостите тем, с кем живете рядом. Практически каждый конфликт можно решить обычной беседой.
Распорядок
Соберите всех соседей вместе и договоритесь о режиме уборке в местах общего пользования. Каждый жилец должен четко знать свои обязанности и добросовестно выполнять их. Также можно договориться не задерживаться надолго в ванной или туалете в утренние или вечерние часы, когда за дверью может выстроиться очередь из тех, кто спешит на работу или по делам.
Вежливость
Независимо от того, сколько вам лет и какого вы пола, старайтесь всегда первым поздороваться с соседями, придержите дверь перед идущим сзади, если у него заняты руки. Мелкая помощь и простая вежливость даст вам пару очков форы, когда вам понадобится что-то от людей, живущих рядом (поверьте, такие моменты наступают чаще, чем вам кажется, даже, если вы считаете себя независимым человеком).
Чужие предметы домашнего обихода и чужая территория
Добрососедские хорошие отношения не дают вам права использовать чужую посуду без спросу на кухне, также не следует без стука заходить в соседскую комнату и позволять себе другие подобные поступки.
Не забывайте сразу после применения мыть посуду и вытирать стол на общей кухне, если очень устали, то лучше оставить стопку из тарелок у себя в комнате, а не в раковине, к которой есть доступ у всех жильцов. Помните, балкон, где висит ваше белье, может в определенный момент понадобиться и другим, поэтому проверяйте периодически белье и снимайте его вовремя.
Внешний вид
На личной жилплощади вы можете ходить хоть в неглиже, но в общем коридоре и других местах, где вы можете столкнуться с соседями, появляйтесь только в приличном виде – никаких халатиков, едва прикрывающих попу и грудь, или семейных трусов и голого торса.
Если вы только что пришли с улицы, помойте руки, прежде чем появляться на кухне (а еще лучше и переодеться). Когда приходите после празднования чьего-то дня рождения «навеселе», постарайтесь не шуметь и скорее пройти в свою комнату, чтобы не пугать других своим поведением и запахом перегара.
И самое главное – уважайте других людей, тогда и к вам будут относится с уважением!
Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире.
1. Коммунальная квартира.
Коммунальная квартира – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.
В одной и той же коммунальной квартире несколько комнат могут находиться в собственности государства и предоставляться жильцам на основании договора социального найма, а другая часть комнат может принадлежать живущим в них людям. Все остальное имущество (коридоры, кухни и санузлы) относится к общему имуществу. Собственники владеют им на праве общей долевой собственности. Размер доли в праве собственности на общее имущество пропорционален размеру комнаты. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества соответственно своей доле.
Правила проживания в коммунальной квартире и права соседей.
Совместное проживание людей в одной квартире, как известно, зачастую сопровождается постоянно возникающими конфликтными ситуациями, которые могут тянуться десятилетиями и значительно осложнять условия жизни.
Законодательно оформленных правил совместного проживания в принципе нет , то есть, по сути, либо жильцам приходится договариваться самостоятельно, либо выискивать какие-либо положения из кодексов. Самый простой вариант – это, конечно же, поиск компромисса. Ведь намного легче договориться, чем вызывать друг к другу милицию, ставить перегородки или запирать места общего пользования. Но компромисс не всегда возможен.
Главным предметом для разногласий является различное представление жильцов коммунальной квартиры о правилах совместного проживания. Рассмотрим основные проявления данных разногласий:
1)Шум, гам, громкий звук телевизоры, танцы и т. п.
Сожители бывают разные: одни тихие, спокойные, другие грубые и шумные. Безусловно, жильцы вправе смотреть телевизор и танцевать, но только до 23 часов. Так предусмотрено Гражданским кодексом РФ. То есть, если в ваш адрес выдвигаются какие-либо претензии по поводу того, что после девяти вечера надо разговаривать шепотом, можно ссылаться на кодекс. С другой стороны, если нарушаются уже ваши права после 23 часов, кодекс снова-таки на вашей стороне.
2)Пользование общими местами в коммунальной квартире
К общим местам относятся кухня, коридор, прихожая, ванная, туалет.
Согласно гражданскому кодексу, пользоваться этими местами вправе все проживающие на законных основаниях в данной квартире, но ни один закон не может четко прописать, как именно они должны пользоваться. Теоретически, все эти территории должны распределяться по долевому принципу, но на практике становится понятно, что занять пол квадратного метра в туалете на 24 часа не представляется возможным.
Если соседи препятствуют пользованию, например, ванной или коридором, значит, они нарушают права других жильцов.
Даже если в квартире проживает несколько семей, необходимо сделать так, чтобы общая площадь употреблялась всеми. В случае возникновения непонимания, можно составлять графики.
Что касается общего имущества в коммунальной квартире, к нему относятся газовая плита, шкафы, тумбочки, двери. Общую мебель нетрудно разделить, и в большинстве случаев здесь конфликтов не возникает. Если говорить о газовой плите, то можно распределить конфорки или время пользования.
Гости – это очень сложный вопрос. Именно с ними очень часто возникают проблемы. Лица, проживающие в коммунальной квартире на законных основаниях, вправе приглашать к себе гостей. Гости, в свою очередь, имеют право пользоваться местами общего пользования. Жители других комнат не могут этому препятствовать. Ни в одном кодексе не написано, по какому графику жильцы имеют право приглашать гостей, поэтому решение этих вопросов снова ложится на самих жильцов.
Предположим, что в разных комнатах коммунальной квартиры живут две семьи. К одной из них приехал друг, который хочет временно пожить. Это запрещено законом. После 23 соседи вправе вызывать милицию и в принудительном порядке выселять таких друзей. Но если проживание постороннего человека очень важно, то можно оформить в его собственность хотя бы один квадратный метр площади квартиры.
5)Курение в коммуналке и нанесение другого ущерба
Один из самых сложных вопросов – это курение в коммунальной квартире. Если соседи курят в коммунальной квартире, для других жильцов это катастрофа. К сожалению, закон о запрете курения в общественных местах у нас не действует. Можно вызвать милицию, подать в суд.
6)Собака и кошка в коммунальной квартире
Проживание собаки, кошки и другой живности в коммуналке допускается при отсутствии у соседей противопоказания по здоровью и наличии их письменного согласия. Если вы планируете держать собаку, позаботьтесь и наличии письменного согласия соседей. Если же ущемляются ваши права, например, собака лает, тогда можно жаловаться, законодательно проживание собак и кошек в квартирах, где проживает несколько семей, разрешается.
7)Места общего пользования в коммунальной квартире (общее имущество и площадь) и их ремонт.
Коммуналки – это многонаселенные квартиры, в которых очень часто живут несколько семей, в отдельных случаях комнаты сдаются, в общем, под одной крышей приходится толпиться самым разным людям, которые имеют разные взгляды на жизнь и т.д.
Места общего пользования в коммунальной квартире – это кухня, коридор, прихожая, ванная и туалет.
Если, в двухкомнатной коммуналке официально проживают две семьи, одна из них состоит из двух человек, другая – из четырех. Ремонт эти семьи оплачивают пропорционально количеству живущих. Если все проживающие согласны, то ремонт выполняется и его стоимость распределяется между ними, но некоторые соседи не хотят оплачивать ремонт.
В таком случае необходимо поступить следующим образом: вызывать сотрудников ЖЭКа, которые оформят акт обследования технического состояния жилого помещения. В нем указать смету на осуществление ремонта. Этот документ – законное основание на производство ремонта. Далее с этим документом необходимо обратиться к соседям, которые не хотят заниматься ремонтом. Если они отказываются, можно взять на себя все затраты по ремонту, а потом, основываясь на этом акте, взыскать с них затраты через суд.
Обращаться в ЖЭК для составления акта очень важно, потому что данный акт является свидетельством того, что в данный момент ремонт необходим для предотвращения разрушения помещения.
2. Приватизация комнат в коммунальной квартире.
Приватизация — форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки.
Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом «О приватизации жилищного фонда РФ».
При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире в качестве объекта приватизации выступает изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. При регистрации права выдается свидетельство, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты). Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Для того чтобы приватизировать комнату в коммунальной квартире необходимо:
Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт, удостоверение личности военнослужащего и т.д.).
Заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления, предприятия, учреждения о государственной регистрации права и перехода права государственной или муниципальной собственности.
Документы, подтверждающие возникновение права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение.
Заявление о государственной регистрации права гражданина.
Платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права гражданина.
Договор передачи жилого помещения в собственность.
План приватизируемого жилого помещения, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Справка жилищных органов о лицах, проживающих в жилом помещении (копия лицевого счета, справка ЖЭУ, справка ТСЖ и т.п.).
Разрешение органов опеки и попечительства в случаях передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние.
3. Сдача в наем комнаты в коммунальной квартире.
Аренда комнаты в коммунальной квартире имеет ряд специфических особенностей. По сравнению с отдельной квартирой, при сдаче внаем комнаты придется потратить больше времени, соблюсти ряд норм и, кроме того, учесть интересы еще и третьих лиц – соседей в коммуналке.
Особенность сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире состоит в том, что необходимо учитывать интересы соседей. То есть если комната находится в собственности, то согласие соседей на вселение временного жильца по закону не нужно, а если она снимается по договору социального найма (принадлежит городу), то обязательно.
Если комната не приватизирована.
Для того чтобы сдать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, нужно соблюсти ряд формальностей:
1. это получить на то письменное согласие собственника жилья. В данном случае им является орган местного самоуправления, то есть Жилищный комитет.
2. получить согласие всех людей, проживающих в коммунальной квартире, в том числе и членов семьи самого нанимателя (Жилищный кодекс РФ, ст. 76.).
Основания ограничения для сдачи:
1) вселение поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы.
2) не допускается передача в поднаем помещения, если в нем проживает или по договору аренды будет проживать больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.
Комната в собственности.
Владельцам приватизированных комнат в коммуналках намного проще. При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их утверждающие» подписи должны стоять в договоре найма.
Места общего пользования должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. Об условиях пользования мест общего пользования нужно прописать в договоре аренды, и как можно подробнее. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия.
Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека. На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек. Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд. Поскольку «перенаселенность» комнаты будет нарушать норму пользования мест общего пользования, и тем самым ущемлять права других жильцов.
4. Особенности продажи комнат в коммунальных квартирах.
Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире вам необходимо соблюсти несколько условий:
1. Комната в коммунальной квартире должна принадлежать вам на праве собственности (вы приобрели комнату путем приватизации или по наследству, по договору купли-продажи или вам ее подарили.)
Право собственности на комнату подтверждается свидетельством о праве собственности и документом-основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи или дарения, либо свидетельство о праве на наследство соответственно).
2. Когда комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
3. Также нужно учитывать, что комната в коммунальной квартире является частью единого объекта — квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
Поэтому собственнику важно учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире. Правообладатель доли в праве общей собственности обязан при продаже комнаты сначала предложить приобрести ее собственникам других комнат в данной квартире. Они имеют преимущественное право покупки вашей комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Собственник должен известить остальных участников долевой собственности (соседей) в письменной форме (нотариальной форме) о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых правообладатель ее продает.
И только если соседи откажутся от покупки или никак не подтвердят желание приобрести комнату в течение месяца, собственник имеет право продать ее любому лицу по той цене, которая указывалась в письменном уведомлении. Если собственник продает комнату в коммунальной квартире, нарушая право преимущественной покупки, то другие участники долевой собственности имеют право обратиться в суд в течение трех месяцев с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Документы, которые необходимы для совершения сделки по продаже комнаты:
1) Правоустанавливающие документы на комнату (свидетельство о праве собственности и документ-основание, по которому было приобретено ваше право собственности (договор дарения, передачи, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
2) Документы БТИ: Экспликация, Кадастровый план;
3) Расширенная выписка из домовой книги — (действует 1 месяц);
4) Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам (если комната получена в собственность по договору дарения, свидетельству о праве на наследство);
5) Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) (если таковые имеются) на отчуждение или приобретение недвижимого имущества (обязательно свидетельство о заключении брака);
6) Если в сделке участвуют несовершеннолетние (являются собственниками), то нужна справка из органов опеки и попечительства о согласии на отчуждение или приобретение жилого помещения (обязательно свидетельство о рождении);
7) Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное заявление об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемого недвижимого имущества остальных собственников (соседей);
8) Заявление (бланк выдается в Управлении Федеральной Регистрационной Службы);
9) Квитанция об уплате госпошлины (с каждой стороны сделки);
10) Присутствие сторон сделки с паспортами либо их уполномоченных представителей по нотариально удостоверенной доверенности (нужны будут копии паспортов сторон договора).
Указанные документы подаются в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.
5. Право на освободившуюся комнату.
В связи с принятием Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года №25-П, когда было снято ограничение на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, количество комнат, освобождающихся в коммунальных квартирах, резко сократилось, так как значительное число лиц пожилого возраста, проживающих в этих квартирах, приватизируют комнаты и завещают их своим родственникам.
Комнаты в коммунальных квартирах освобождаются и граждане, проживающие в этой коммунальной квартире, стремятся присоединить освободившиеся комнаты уже к занимаемым жилым помещениям. В соответствие с действующим законодательством к освободившимся жилым помещениям относятся следующие жилые помещения
:
1. помещения, которые освободились в связи с предоставлением его нанимателю, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, другого жилого помещения;
2. помещения, которые освободились в связи с выездом нанимателя на постоянное место жительство в другое место;
3. признание нанимателя утратившим право на жилое помещение;
4. прекращение договора найма по причине смерти нанимателя и других аналогичных случаях.
Необходимо отметить, что правила заселения освободившихся жилых помещений применяется только к жилым помещениям в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Право на занятие освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире имеют наниматели других жилых помещений в этой квартире, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а в случае отсутствия таковых граждане, имеющие жилую площадь менее установленной нормы на одного человека.
Варианты предоставления освободившихся жилых помещений:
Вариант №1. В квартире освободилось жилое помещение смежное с другим жилым помещением. В этом случае в соответствии с частью первой статьи 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Вариант №2. В соответствии с частью второй статьи 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Вариант №3. В соответствии с частью третьей статьи 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Вариант №4. В соответствии с частью четвертой статьи 59 Жилищного кодекса РФ вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма.
Список использованной литературы:
1. Гражданский кодекс РФ (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996г., 24 октября 1997г., 8 июля, 17 декабря 1999г, 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001)
2 . Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ
3. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1
4. Правила пользования жилыми помещениями Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25
5. Актуальные проблемы жилищного права/Отв. ред. Е.С. Гетман, П.В. Крашенинников. М., 2003.
6 . Гражданское право: Учебник: В 2 т. 2-е изд./Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. Т. 2.
7. Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ//Хозяйство и право. 2005. N 6.
8. Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд. М., 2001.
9. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1999.
10. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996.
Соблюдая правила проживания в коммунальной квартире, можно избежать многих конфликтных ситуаций, часто возникающих между соседями. К тому же многие аспекты этого направления прописаны на законодательном уровне.
Гости в коммуналке
- Жилец без согласия соседей вправе пригласить к себе гостей;
- Гости вправе пользоваться местами предназначенными для общего использования, соседние жильцы не вправе препятствовать этому;
- По законодательству график приема для гостей не установлен, но по совместной договоренности жильцов, можно установить правило;
- Гости не вправе создавать шум, мусорить на территории, не соблюдать установленный порядок;
- Жить на постоянной основе в коммуналке гостям нельзя.
- Сроки нахождения гостей и количество лиц в законодательстве не указаны.
Места общего пользования в коммунальной квартире
К местам общего пользования в коммуналке относятся:
- Кухонная комната;
- Унитаз;
- Коридор;
- Прихожая;
- Балкон;
- Подсобные комнатки;
- Ванная комната.
Все жильцы имеют одинаково равные права на общие комнаты. Обставлять мебелью можно не согласованно только участки, прилегающие к личной комнате. На территории общего использования запрещается ущемлять права соседних жильцов. Нельзя загромождать пространства личными вещами и мебелью.
Очередность использования этих помещений законодательство не устанавливает, все решается коллективно, разногласия и спорные вопросы разрешаются через суд. Сохранить за собой права пользования общими помещениями уже бывший хозяин, продавший свою долю, не может. Все права переходят новому владельцу, который приобрёл эту долю.
Общее имущество не может быть реализовано.
Уборка общей территории
- Каждый проживающий обязан убирать за собой бытовой мусор, мыть посуду, приводить санузел и душевую кабину в надлежащий вид, непосредственно после использования;
- Еженедельная уборка проводится по договоренности . Чаще же уборку производят по составленному графику. При составлении графика учитывают количество человек проживающих в каждой из комнат и долю собственности жильца в квартире;
- Жильцы обязаны проводить уборку своей квартиры, этот вопрос рассматривается на законодательном уровне;
- Каждый проживающий несет материальную ответственность за состояния квартиры и имущества.
В этой статье мы подробно рассматривали вопрос, что входит в содержание жилья.
Ремонт помещений для общего использования
Ремонт комнат общего использования осуществляется жильцами самостоятельно. На денежные средства самих владельцев. Работы по ремонту могут осуществлять наемные рабочие соответствующего профиля.
Для начала процесса проводится предварительный осмотр требующего ремонта помещения, с присутствием:
- Всех жильцов квартиры;
- Представителя ремонтной бригады;
- Человек из товарищества собственников жилья;
- Представитель из компании обеспечивающей услуги дому;
- Человек из управляющей компании.
После осуществления осмотра пишутся акты, которые письменно свидетельствуют о том, что помещения требует ремонта.
После того как жильцы решают осуществить ремонт, пишутся новые документы, где обязательно прописывается:
- На сколько помещения соответствует условиям законодательства РФ;
- Как будет обеспечиваться в процессе ремонтных работ безопасность для жильцов;
- Какие работы планируются провести и каковы затраты на их осуществления;
- Каким образом будут устраняться возможные дефекты.
Если один из владельцев отказался участвовать в ремонте, то сосед может взять на себя ответственность оплатить часть суммы, за нерадивого жильца. В дальнейшем через суд он сможет вернуть свои деньги.
Поскольку имущество принадлежит всем жильцам перепланировку можно осуществить только при общем согласии владельцев. Причем оформить все нужно в письменном виде при участии нотариуса. Чтобы избежать в дальнейшем лишних проблем это обязательный процесс.
Причем разрешения от соседей недостаточно, одобрить план должны также соответствующие инстанции. Для этого нужен четкий эскиз перепланировки и документы владельца на долю помещения. Несущие стены не подлежат перепланировки.
- Допустимый уровень шума в коммунальной квартире.
В законодательной системе права жильцов в этом вопросе регулируются. Шум является одной из часто распространенных причин конфликтных ситуаций в коммунальной квартире. При нарушении правил и норм, на этот счет уместны административные меры наказания.
Режим установлен:
![](https://i1.wp.com/10000ideas.ru/wp-content/uploads/images/pravilaprozhivaniyavkommunalnoykvartired_C9C1DD6F.jpg)
Что может нарушить тишину в ночное время суток:
- Использования теле- или радиоаппаратуры свыше допустимой нормы шума;
- Использование музыкальных инструментов (гитара, скрипка и т. п.), распевание песен, крик;
- Проведение работ по ремонту помещений с использованием громко звучащих инструментов и приборов;
- Использование пиротехники;
- И другие действия способствующие шумовому загрязнению.
При несоблюдении установленных правил, возможно, наложение штрафа.
Курение в коммунальной квартире
В законе о сокращение курения табачных изделий, налагается запрет на такие места:
- Здравоохранительные заведения;
- Самолеты и другие транспортные воздушные судна;
- Маршрутные такси и автобусы;
- Рабочие места;
- Спортивные заведения;
- На территории и в зданиях обучающих заведений;
- Культурные заведения;
- Подъезды домов;
- Учреждения гос. типа.
Напрямую нет закона, запрещающего курить в коммунальной квартире. Однако есть статья, в которой говорится что: «Курение - это вдыхания дыма тлеющих изделий из табака».
Хитро оперируя этими и другими данными можно доказать, что курение одного из жильцов квартиры в месте общего пользования – значит использование этого помещения вопреки их назначению в личных целях.
Ущемление прав соседей состоит в том, что таковое пользование помещением в коммуналке противоречит желанию и интересам соседских жильцов. По этой причине, если сосед курильщик не желает с вами договориться спокойно, то следует обратиться в судебные инстанции.
- Домашние питомцы в коммунальной квартире.
Нет закона, который бы запрещал держать домашних питомцев в коммунальной квартире. Тем не менее, не столь в давнее время назад допускалось держать зверушек только при наличии разрешения от всех соседей в письменном виде. Сейчас эти нормы убрали.
Но держать животных можно, только если у соседей нет противопоказаний к ним. Если противопоказания все же имеются, согласия их нужны. Например, если кто-то из жильцов имеет аллергию на шерсть. Или же, допустим, если нарушаются права в отношении других жителей.
Например , собачка громко гавкает по ночам. В таких случаях соседи могут обратиться в судебные инстанции.
В общем, если решили завести животное нужно убедиться, что вы не нарушаете:
- Права соседей;
- Санитарно-эпидемиологические показатели;
- Экологические нормы и правила;
- Нормы пожарной безопасности.
- Оплата коммунальных услуг в квартире.
Оплачивать коммуналку жильцы обязаны соразмерно своей территории в квартире. Ранее мы рассказывали, что входит в коммунальные услуги.
Есть варианты:
- Если имеются индивидуальные устройства учета. Каждый жилец платит за услуги, пользуясь своими счетчиками. А коммунальные платежи за пользования общественной территории делятся по общей договоренности.
- В случае если индивидуальных устройств нет , оплата производится по общему соглашению сторон. Может в зависимости от количества живущих человек или от площади, которая занимается каждым.
Если соседи самостоятельно не сумели решить этот вопрос, то правила для оплаты выглядят так:
- Для оплаты электричество рассчитывается мощность использующихся приборов в каждой комнате и их количество;
- За теплоэнергию оплата производится относительно территории владения каждого жильца в квартире;
- Плата за газ и воду высчитывается по расчету от количества живущих человек (жильцов и гостей), проживающих в комнате свыше месяца;
- «Ремонт и содержания» оплачивается в зависимости от доли в местах общего пользования и из расчета доли помещений.
За соседа, который не оплачивает услуги, государство не принуждает других жителей погашать его долги.
![](https://i0.wp.com/10000ideas.ru/wp-content/uploads/images/pravilaprozhivaniyavkommunalnoykvartired_A45FEBE0.jpg)
Опираясь на статью 250 ГК РФ, преимуществом в покупке комнаты на территории коммунальной квартиры обладают соседние жильцы по квартире. Если они не желают воспользоваться данной привилегией, то обязаны предоставить вам отказ в посменном виде. Таковой документ обязателен при осуществлении сделки.
Бывает, соседи не собираются покупать комнату и не дают вам письменный отказ. Тогда вы можете отправить им извещения в письменном виде заверенные нотариусом. Если сосед получил такое извещения, считается, что он оповещен. Если в течение месяца ответ от него не последует, это трактуется как отказ.
Если владелец лицо не достигшие совершеннолетия, то отказ принимается только с участием органов попечительства и опекунства.
Если один из соседей приобретает у вас долю, остальных жильцов извещать об этом не нужно.
В свершении сделки продавцу могут отказать, если все собственники не оповещены о данном действии. Сделку, проведенную без извещения соседей, смогут ликвидировать в течение месяца после продажи. Если у соседа имеется уважительная причина, по которой он упустил этот срок, по статье 205ГК РФ ему восстановят его полномочия. И он сможет выкупить эту долю.
- Права на освободившуюся комнату.
Если наниматель комнаты в квартире по договору соц. найма освобождает ее, то на эту площадь очередное права имеют наниматели и собственники:
- В первую очередь граждане определенные как малоимущие и имеющие необходимость в улучшении условий для жизни;
- Далее, малоимущие, у которых площадь слишком мала для проживания всех членов семьи;
- После все желающие, купить долю.
Эти граждане могут пользоваться жильем по договору соц. найма.
Если таковых не имеется, жилье могут передать нуждающемуся человеку, стоящему в очереди.
Если вы хотите спокойной размеренной жизни в коммунальной квартире, помните:
- Что все люди равны, не смотрите на них с высока, даже если вы профессор.
- Не сплетничайте, особенно если не хотите того же в свой адрес.
- Все сказанное в дальнейшем может использоваться против вас, фильтруйте речь, даже если соседи очень хорошие.
- Не будьте националистом, в коммуналке часто проживают люди разных национальностей.
- Если у соседей маленькие дети постоянно кричат за стенкой, ругаться бесполезно, они наверняка и сами делают все возможное чтобы успокоить чадо.
- Мойте и убирайтесь за собой постоянно. Для творческого беспорядка у вас есть своя личная берлога.
- Не делайте пакостей соседу, будьте умнее, если этот процесс начинается взаимно, потом его очень сложно остановить. Вам оно надо!
И в коммунальной квартире можно жить счастливо и безболезненно. Нужно лишь быть хитрее и мудрее!
Правила проживания в коммунальной квартире и права соседей в 2018 году: места общего пользования, курение, ремонт, уборка и т.д.
Россия наряду с другими странами бывшего СССР обладает огромным количеством коммунальных квартир. В советское время при помощи коммуналок решались жилищные проблемы миллионов граждан, и до сих в подобных условиях проживают тысячи российских семей.
Жизнь в коммуналке имеет свои особенности. И если вы решили приобрести комнату, нужно знать, с какими правами и обязанностями вам предстоит столкнуться.
Закон о коммунальных квартирах
Точного определения термина «коммунальная квартира» в законодательных и нормативных актах нашей страны нет. Чаще всего данная терминология поднимается на региональном уровне в соответствующих нормативах региональных властных структур.
В целом, под коммунальной квартирой принято понимать вид жилого объекта, который состоит из нескольких обособленных помещений жилого назначения. Каждое помещение в такой квартире имеет отдельного собственника и нанимателя. Помимо жилых помещений тут также имеются определенные общественные зоны, использовать которые вправе все жильцы. Речь идет о коридорах, кухнях, санузлах и ванных комнатах и т.д.
Права и обязанности жильцов коммунальной квартиры
Когда речь заходит касательно совместного проживания, возникают определенные правила.
⇒ Права и обязанности жильцов коммунальных квартир регламентируются согласно требованиям и положениям ст.30 ЖК РФ.
Этот закон действует и в Москве и в Петербурге и в других городах нашей страны.
В частности, владельцы помещений имеют право на:
- проживание в принадлежащей им комнате. Владелец может проживать в своем помещении без каких-либо проблем;
- свободном и беспрепятственном пользовании местами общего назначения;
- сдаче в аренду недвижимого имущества;
- также собственникам гарантировано свободное распоряжение их имуществом.
Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.
Что касается обязанностей , то здесь все довольно просто. Обитатели общежития должны:
- Поддерживать чистоту в своих помещениях и местах общего пользования.
- Принимать участие в жизни коллектива, в частности решать вопросы относительно графика дежурств и ремонта помещений.
- Своевременно оплачивать коммунальные услуги. При этом необязательно, что помещение будет использоваться. Владелец может не находиться там, но оплату за коммуналку он будет обязан перечислять своевременно.
- Следить за должным состоянием коммунальной квартиры.
- Придерживаться правил общественного порядка и моральных норм поведения.
Правила проживания в коммуналке
Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ. Конечно же, относительно коммуналок закон большей частью молчит, но ряд обязательных правил все же устанавливает.
Если кто-то не придерживается их, нарушителя вполне можно привлечь к ответственности по решению суда.
Изначально против нарушителя будут применены административные меры наказания, но если этого будет мало, его вполне можно выселить.
Места общего пользования в коммунальной квартире
В коммунальных квартирах в обязательном порядке предусматривается наличие определенных мест общего пользования. По умолчанию, все жильцы могут беспрепятственно пользоваться коридором, кухней, санузлом, прихожей и ванной комнатой. При этом, они вполне могут занимать мебелью определенное пространство, соответствующее их доле.
Касательно места общего назначения, а именно порядка пользования закон молчит. Потому все возникающие на этой почве конфликты автоматически передаются в суд.
Нужно понимать, что помимо права на пользование общим пространством, жильцы также будут вынуждены всячески поддерживать порядок, и в случае необходимости проводить ремонт.
Уборка мест общего пользования
Все жильцы, проживающие в коммунальной квартире, обязаны поддерживать порядок в местах общего пользования и регулярно проводить уборку. Данная процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ, где указано, что за каждым жильцом закреплена обязанность по уборке.
Так, Жилищный кодекс устанавливает, что каждый жилец несет определенное финансовое бремя за содержание имущества квартиры, причем его ответственность будет прямо пропорциональна доле в общем имуществе.
Уборка помещений, а точнее график и чередование должны определяться самими жильцами на общем собрании. Единственный нюанс заключается в том, что при определении графика уборки, в обязательном порядке учитывается количество проживающих в каждом из помещений. Установить определенный порядок дежурств нужно будет сообща.
Ремонт мест общего пользования
Касательно ремонта мест общего пользования возникает наибольшее число конфликтных ситуаций. Как правило, большинство граждан считают, что вклад в ремонт прямо зависит от доли каждого из жильцов.
Однако на практике это совершенно не так. Закон гласит, что местами общего назначения все пользуются на равных условиях, потому их вклад в ремонт будет одинаковым.
Отметим, что ремонт в коммуналке может начаться как по решению всех жильцов, так и по инициативе управляющей компании. В последнем случае потребуется акт осмотра и предварительная смета расходов.
Ремонт в коммунальной квартире без согласия соседей
Каждый собственник вправе проводить ремонт в принадлежащих ему помещениях на свое усмотрение. Исключение составляют ситуации, когда ремонт производится в местах общего назначения, или планируется перепланировка коммунальной квартиры.
Если речь заходит о перепланировке в помещениях, которые будут принадлежать собственнику, потребуется получение письменного согласия от всех жильцов. Если хотя бы один из них откажется, то сделать запланированные ремонт будет невозможно.
Если ремонт выполнен без согласования с соседями, они вправе обратиться в суд и добиться демонтажа незаконной конструкции, которая была установлена без их ведома.
Курение в коммунальной квартире
Действующие правила относительно ограничения табакокурения предусматривают, что запрет на употребление табачных изделий затрагивает все общественные пространства. Таким образом, номинально в коммунальной квартире можно курить исключительно в своих комнатах. Не допускается курение в местах общественного пользования.
Исключение будут составлять ситуации, когда все соседи курят, или же они выделили отдельное помещение для курильщиков, оснащенное согласно нормам пожарной безопасности.
Впрочем, в действующих нормативах курение в коммунальной квартире вообще не упоминается . Тем не менее, если курильщику причиняет дискомфорт своим соседям, они вправе потребовать от него прекратить курение, или могут обратиться к участковому за поддержкой. Однако, это самый крайний вариант, и аналитики все же рекомендуют попытаться договориться с курильщиками мирным путем.
Домашние животные в коммунальной квартире
Когда-то действовала специальная норма, по которой для того, чтобы завести домашнее животное в коммунальной квартире, необходимо было получить письменное согласие от всех жильцов. Однако, после того, как в силу вступило Постановление правительства РФ №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями», данная норма была отменена.
Однако это не означает, что теперь в коммуналках можно без проблем содержать домашних животных. Если животное крупное, и из-за этого возникает дискомфорт у других жильцов, они вправе настаивать на выселении животного. Также нужно учитывать, что у некоторых граждан возможны аллергические реакции. Они вполне могут подать в суд, если мирно договориться не удастся.
Для тех же граждан, которые являются собственниками домашних животных, нужно помнить о некоторых правилах:
- Владельцы животных должны учитывать интересы и права соседей, и обеспечить им отсутствие проблем из-за домашнего любимца.
- Категорически не допускается содержание больных животных в коммунальной квартире.
- Содержание животного никоим образом не должно нарушать экологические и санитарно-гигиенические нормы.
Гости в коммунальной квартире
Законодатель никоим образом не ограничивает право жильцов коммунальных квартир на прием гостей. Приглашать к себе в гости можно без ограничений и без согласования с соседями. Отметим также тот факт, что гости имеют полное право пользоваться местами общего назначения, и любое препятствование им будет нарушением.
Однако при всем этом, выдвигается ряд требований к гостям коммунальных квартир:
- гости не могут постоянно жить в коммуналке. Исключение составляют ситуации, когда они арендуют комнату;
- гости обязаны следовать этическим и моральным нормам, и никоим образом не должны нарушать общественный порядок;
- категорически запрещено шуметь и мусорить в местах общего назначения.
Оплата коммунальных услуг в квартире
Оплата коммунальных услуг производится в зависимости от доли каждого из владельцев в общем имуществе. Чаще всего касательно оплаты фиксируется два основных способа:
- В каждой жилой комнате имеются индивидуальные приборы учета. Оплата в данном случае будет происходить в зависимости от показателей прибора. Что касается коммунальных услуг за пользование общей территорией, то здесь платежи будут осуществляться по договоренности между жильцами, или в зависимости от их долей.
- Приборы учета отсутствуют. В данной ситуации оплата коммуналки будет производиться в зависимости от количества проживающих, или с учетом занимаемой площади каждым из жильцов.
В целом, касательно оплаты коммунальных услуг будут действовать следующие правила:
- плата за отопление разделяется на всех жильцов пропорционально их долям;
- для расчета платежей за воду и газ учитывается количество проживающих в коммунальной квартире;
- плата за содержание и ремонт дома оплачивается исходя из расчета долей в местах общего пользования и фактически занимаемой площади.
Как продать комнату в коммуналке, нужно ли уведомлять соседей
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.
Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.
Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.
Права на освободившуюся комнату
Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника . Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:
- пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
- малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
- пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
- граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.
Если нарушаются права живущих в коммуналке и правила проживания, куда жаловаться, как писать жалобу
Нередко жизнь в коммунальной квартире сопровождается конфликтными ситуациями. Как показывает статистика, в абсолютном большинстве ситуаций соседи по коммунальной квартире не могут найти общий язык, и зачастую приходится вмешиваться сотрудникам правоохранительных органов.
Если возник вопрос, куда жаловаться, то нужно указать, что конфликты в коммуналке разбираются при участии полиции или судебных инстанций. Если сосед нарушает ваши права, вам никто не может запретить бороться с ним и написать жалобу. В ней нужно будет указать обстоятельства произошедшего конфликта, тщательно описать свои действия и реакцию соседей на претензии, а также предоставить доказательную базу. К ней относят различные фото и видеоматериалы, свидетельские показания и т.д.
Если сосед занял место общего пользования
Если сосед самовольно захватил часть общего помещения, необходимо подать судебный иск. Так как места общего пользования разделены между собственниками согласно долям, а пользование ими осуществляется на равноправных условиях, сосед будет привлечен к ответственности. В частности, его заставят освободить территорию, которую он занял в обход действующим правилам, демонтировать все конструкции, нарушающие права других жильцов и т.д.
Если сосед по коммунальной квартире занимается самоуправством
Если сосед по коммуналке занимается самоуправством, его можно привлечь к ответственности соответственно с положениями ст.19.1 КоАП РФ. Если нарушения имеют систематический характер, и на судебные решения нарушитель не обращает внимания, возможно инициировать процедуру выселения его из занимаемой жилплощади. Для этого стоит обращаться к юристам, которые помогут узнать, как именно это сделать.
Разрешите помыться
Причина этого явления — возможность покупать, продавать, дарить и наследовать квадратные метры. C одной из таких коммунальных проблем столкнулась и жительница столицы, живущая в коммунальной квартире. Итак, женщина в трехкомнатной квартире имела на правах собственности две комнаты. Третья принадлежала другой даме. Но хозяйка одной комнаты имела другое жилье, и, купив еще комнату, в нее так и не вселилась. Зато с первого же дня стала сдавать лишние метры. Вот с этого момента для постоянно живущей в квартире хозяйки двух комнат наступил коммунальный ад. Временные жильцы пользовались ванной, кухней, коридором и прочим «общим имуществом».
И сильно осложняли жизнь владелице всего, что стояло на этой «общей» территории. Дело в том, что кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что в туалете и коридоре находилось, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.
Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Но суд ей отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.
Районный суд, когда отказывал истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. А «общее имущество», то есть ванна, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Суд сослался на 41 и 42 статьи Жилищного кодекса. Верховный суд с такими выводами не согласился.
Высший суд заявил что, собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».
По Жилищному кодексу (41-я статья) собственнику коммуналки принадлежат на праве общей долевой собственности «помещения в квартире, используемые для обслуживания». Проще говоря, это та же ванная. Но в следующей статье кодекса(42-я статья) сказано, что доля в праве общей собственности — пропорциональна размеру общей площади собственника в квартире. То есть у хозяйки двух комнат доля в кухне и ванной в два раза больше.
В законе сказано, что общим имуществом пользуются по договоренности. Не получается договориться — проблему решает суд. Сдавая комнату, ее хозяин предполагает, что жилец будет ходить в ванну и на кухню. Но для «достижения баланса интересов» с другим собственником о пользовании кухней надо обязательно договариваться. Не получается — это должен сделать суд.
В нашем случае никаких попыток договориться не было — ни мирно, ни по суду. Так что действительно, без согласия соседки сдать комнату можно, а пользоваться туалетом без ее «одобрения» — нельзя. Или заручиться решением суда по этому вопросу..
Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования истицы «фактически остались нерассмотренными». Решения по делу хозяйки двух комнат отменены и дело пересмотрят.
Статья написана по материалам сайтов: works.doklad.ru, moidom911.ru, neuristu.ru, rg.ru.
Коммунальная квартира – особый мир, в котором уживается несколько семей. Разный уклад, привычки и воспитание создают предпосылки для возникновения конфликтов между соседями. Особенно сильно обостряется ситуация, когда жильцов становится все больше, и больше…
Вселение посторонних лиц без согласия собственника, членов семьи нанимателя и всех соседей по коммуналке – прямое нарушение ст. 76 ЖК РФ. Не говоря уже о том, что жильцы, которые не прописаны и не имеют регистрации в коммуналке, считаются незаконно проживающими. Давайте рассмотрим, что можно сделать в такой ситуации.
Отсутствие прописки – причина для выселения?
Прописка (постоянная регистрация с проставлением штампа в паспорте) является фактом, подтверждающим право жить в коммунальной квартире.
Получить прописку можно на основании:
- Социального найма комнаты у государства на основе полученного ордер.
- Приобретения права собственности на комнату в результате покупки, наследования, дарения и пр.
- Заключения договора найма и согласия наймодателя.
Отсутствие прописки у жильца коммуналки может говорить о том, что он проживает там незаконно. Если у него, к тому же, нет регистрации или наемного соглашения с собственником комнаты, то процедура выселения такого человека может быть начата как собственником, так и соседями по коммунальной квартире.
Будучи соседом такого «квартиранта»:
- Предупредите его, чтобы он покинул помещение. При отказе – вызовите правоохранительные органы. Только не занимайтесь самоуправством, выталкивая жильца на лестничную площадку.
- Если предупреждение не помогает, займитесь выселением через суд. Напишите исковое заявление сами, если жилец живет в приватизированной комнате, или обратитесь в местную администрацию, если помещение относится к муниципальной собственности.
Обратите внимание! Оспаривать выселение данные лица не смогут, так как не имеют доказательств законного проживания в коммунальной квартире.
А если нет даже временной регистрации?
Закон требует, чтобы через 3 месяца после вселения в коммуналку (по разным причинам, например, друг приехал в гости), была произведена временная регистрация человека по месту его нахождения. Особенность этой ситуации заключается в том, что прописка у такого лица может быть в другом месте. Но его постоянное проживание (в нашем случае — коммуналке) должно быть зафиксировано.
Смысл временной регистрации заключается в том, чтобы человек нес ответственность по месту своего нахождения (например, оплачивал коммунальные услуги). Ну и правами пользовался, конечно (например, поликлиникой). Отсутствие временной регистрации также признается нарушением и влечет за собой выселение по рассмотренной выше схеме.
Важно! Согласно 19.15.1. КоАП РФ наниматель, пустивший жить в коммуналку человека без регистрации, заплатит штраф от 2 до 5 тысяч рублей, а незаконный жилец – от 2 до 3 тысяч.
Кто инициирует вопрос о выселении?
Если собственник самовольно захваченного жилого помещения – муниципальные власти, то именно им придется подавать исковое заявление о выселении. Если же занято помещение частного типа, то процедуру выселения может начать как его собственник, так и соседи.
Нужно помнить, что освобождение комнаты в коммуналке возможно только по решению суда . В обоих случаях надо представить доказательства незаконного нахождения жильцов в такой квартире.
Выселение из коммунальной квартиры через суд — пошаговые действия
Рассмотрим поэтапность действий при выселении не прописанных соседей из коммунальной квартиры:
Первый этап выселения – предупреждение
Соседи вправе словесно или письменно предупредить незаконных жильцов о необходимости покинуть коммуналку. Если занятое помещение находится в частной собственности, они также могут адресовать претензии собственнику. Когда же помещение муниципальное, можно написать заявление для принятия мер к нерадивым жильцам. И тогда уже сотрудники местных властей примут меры по предупреждению о выселении.
На основании статьи 35 ЖК РФ будет установлен срок, в течение которого жилец обязан прекратить пользование жилой площадью. Если после истечения указанного срока человек не съезжает из коммуналки, можно вызвать участкового, который проверит право квартиранта на занимаемую площадь. Учитывая, что таких документов нет, будет составлен протокол о незаконном проживании. Данный документ можно использовать в суде для доказательства незаконного нахождения человека в квартире.
Второй этап выселения – подготовка к суду
С целью выселения собираются следующие документы (вне зависимости от инициатора):
- Сам иск, написанный по правилам ГПК.
- Документы, которые отражают вид собственности на помещение (муниципальное или частное).
- Доказательства незаконности проживания в коммуналке (включая показания свидетелей, акт обследования жилья, протоколы участкового и пр.).
Третий этап выселения – обоснование иска
Основание для обращения в суд – нарушенное право.
Если собственник – муниципалитет, то незаконное проживание нарушает механизм выдачи ордеров на проживание и заключение договора социального найма. Потому что именно наниматель несет ответственность за целевое использование жилого помещения. И за то, что в нем проживают именно те лица, что вписаны в ордер или в договор поднайма.
Посторонний жилец нарушает права остальных членов семьи нанимателя, потому что уменьшает размер жилой площади, занимаемой каждым из них. Кроме того, проживание «дополнительного» человека
Ввиду этого, заявить о нарушении своих прав в местные органы власти могут соседи, сам наниматель или члены его семьи. Выявив обстоятельства, сотрудники властей составят иск о выселении и подадут его в суд.
Четвертый этап выселения – рассмотрение иска и принятие решения
Исковое заявление должно:
- Быть написано управомоченным лицом. Соседи не могут подать иск, если жильцы занимают муниципальную собственность. В этом случае иск подает местная администрация.
- Содержать данные о спорной жилплощади, ее собственнике и законном владельце (кому принадлежит, и кто снимает на законном основании).
- Отражать информацию о причине выселения (незаконность проживания, отсутствие более 6 месяцев).
- Сопровождаться доказательствами нарушения прав собственника жилой комнаты.
Важно помнить , что комната в коммуналке, принадлежащая частному лицу, может перейти по наследству. Прописка в ней оформляется не ранее полугода, так как именно этот срок закон отводит для вступления в наследство. С другой стороны, ГК РФ (п. 2 ст. 1153) позволяет наследнику вступить в фактическое наследство раньше этого срока, т.е. вселиться в такую комнату.
Поэтому, подавая в суд иск о выселении, нужно учитывать все возможные факторы и причины отсутствия оснований для проживания «подозрительного» лица. Хотя, в целом, факт незаконного проживания доказывается легко. И в этих случаях суд принимает положительное решение.
Важно! Выселение незаконных жильцов не сопровождается выдачей им другого помещения!
Отсутствие проживания – причина для выселения?
Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ наниматель и его семья, покинувшие коммуналку на долгий период, теряют свое право на проживание со дня выезда. С этого момента с ними расторгается договор социального найма.
Что это значит? Если сосед по коммуналке, являясь нанимателем, не живет в своей комнате, то через суд местные власти могут признать его утратившим право на проживание. Следовательно, речь не идет о выселении как таковом, а о расторжении договора социального найма.
С учетом:
- Причин отсутствия (добровольно или вынуждено).
- Времени отсутствия (например, уехал на обучение, попал в больницу и пр.).
- Приобретения права пользования другим жильем и пр.
Когда же сосед – собственник коммунального жилого помещения, не может лишиться права собственности по причине своего отсутствия.
Справка: Инициировать процедуру признания утраты права пользования помещением может его собственник (местные власти), оставшиеся члены семьи.
Заключение
Самовольно выселять соседей из коммуналки запрещено законом. Данная мера применяется только по решению суда. Тем более, что можно не обладать всей информацией об их праве на проживание в данном жилом помещении. Нужно помнить, что самоуправство преследуется уголовным законом (вплоть до 5 лет лишения свободы).
Видео сюжет расскажет, как можно ли выселить соседа из коммунальной квартиры
Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире.
1. Коммунальная квартира.
Коммунальная квартира – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.
В одной и той же коммунальной квартире несколько комнат могут находиться в собственности государства и предоставляться жильцам на основании договора социального найма, а другая часть комнат может принадлежать живущим в них людям. Все остальное имущество (коридоры, кухни и санузлы) относится к общему имуществу. Собственники владеют им на праве общей долевой собственности. Размер доли в праве собственности на общее имущество пропорционален размеру комнаты. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества соответственно своей доле.
Правила проживания в коммунальной квартире и права соседей.
Совместное проживание людей в одной квартире, как известно, зачастую сопровождается постоянно возникающими конфликтными ситуациями, которые могут тянуться десятилетиями и значительно осложнять условия жизни.
Законодательно оформленных правил совместного проживания в принципе нет , то есть, по сути, либо жильцам приходится договариваться самостоятельно, либо выискивать какие-либо положения из кодексов. Самый простой вариант – это, конечно же, поиск компромисса. Ведь намного легче договориться, чем вызывать друг к другу милицию, ставить перегородки или запирать места общего пользования. Но компромисс не всегда возможен.
Главным предметом для разногласий является различное представление жильцов коммунальной квартиры о правилах совместного проживания. Рассмотрим основные проявления данных разногласий:
1)Шум, гам, громкий звук телевизоры, танцы и т. п.
Сожители бывают разные: одни тихие, спокойные, другие грубые и шумные. Безусловно, жильцы вправе смотреть телевизор и танцевать, но только до 23 часов. Так предусмотрено Гражданским кодексом РФ. То есть, если в ваш адрес выдвигаются какие-либо претензии по поводу того, что после девяти вечера надо разговаривать шепотом, можно ссылаться на кодекс. С другой стороны, если нарушаются уже ваши права после 23 часов, кодекс снова-таки на вашей стороне.
2)Пользование общими местами в коммунальной квартире
К общим местам относятся кухня, коридор, прихожая, ванная, туалет.
Согласно гражданскому кодексу, пользоваться этими местами вправе все проживающие на законных основаниях в данной квартире, но ни один закон не может четко прописать, как именно они должны пользоваться. Теоретически, все эти территории должны распределяться по долевому принципу, но на практике становится понятно, что занять пол квадратного метра в туалете на 24 часа не представляется возможным.
Если соседи препятствуют пользованию, например, ванной или коридором, значит, они нарушают права других жильцов.
Даже если в квартире проживает несколько семей, необходимо сделать так, чтобы общая площадь употреблялась всеми. В случае возникновения непонимания, можно составлять графики.
Что касается общего имущества в коммунальной квартире, к нему относятся газовая плита, шкафы, тумбочки, двери. Общую мебель нетрудно разделить, и в большинстве случаев здесь конфликтов не возникает. Если говорить о газовой плите, то можно распределить конфорки или время пользования.
3)Гости
Гости – это очень сложный вопрос. Именно с ними очень часто возникают проблемы. Лица, проживающие в коммунальной квартире на законных основаниях, вправе приглашать к себе гостей. Гости, в свою очередь, имеют право пользоваться местами общего пользования. Жители других комнат не могут этому препятствовать. Ни в одном кодексе не написано, по какому графику жильцы имеют право приглашать гостей, поэтому решение этих вопросов снова ложится на самих жильцов.
4)Проживание
Предположим, что в разных комнатах коммунальной квартиры живут две семьи. К одной из них приехал друг, который хочет временно пожить. Это запрещено законом. После 23 соседи вправе вызывать милицию и в принудительном порядке выселять таких друзей. Но если проживание постороннего человека очень важно, то можно оформить в его собственность хотя бы один квадратный метр площади квартиры.
5)Курение в коммуналке и нанесение другого ущерба
Один из самых сложных вопросов – это курение в коммунальной квартире. Если соседи курят в коммунальной квартире, для других жильцов это катастрофа. К сожалению, закон о запрете курения в общественных местах у нас не действует. Можно вызвать милицию, подать в суд.
6)Собака и кошка в коммунальной квартире
Проживание собаки, кошки и другой живности в коммуналке допускается при отсутствии у соседей противопоказания по здоровью и наличии их письменного согласия. Если вы планируете держать собаку, позаботьтесь и наличии письменного согласия соседей. Если же ущемляются ваши права, например, собака лает, тогда можно жаловаться, законодательно проживание собак и кошек в квартирах, где проживает несколько семей, разрешается.
7)Места общего пользования в коммунальной квартире (общее имущество и площадь) и их ремонт.
Коммуналки – это многонаселенные квартиры, в которых очень часто живут несколько семей, в отдельных случаях комнаты сдаются, в общем, под одной крышей приходится толпиться самым разным людям, которые имеют разные взгляды на жизнь и т.д.
Места общего пользования в коммунальной квартире – это кухня, коридор, прихожая, ванная и туалет.
Если, в двухкомнатной коммуналке официально проживают две семьи, одна из них состоит из двух человек, другая – из четырех. Ремонт эти семьи оплачивают пропорционально количеству живущих. Если все проживающие согласны, то ремонт выполняется и его стоимость распределяется между ними, но некоторые соседи не хотят оплачивать ремонт.
В таком случае необходимо поступить следующим образом: вызывать сотрудников ЖЭКа, которые оформят акт обследования технического состояния жилого помещения. В нем указать смету на осуществление ремонта. Этот документ – законное основание на производство ремонта. Далее с этим документом необходимо обратиться к соседям, которые не хотят заниматься ремонтом. Если они отказываются, можно взять на себя все затраты по ремонту, а потом, основываясь на этом акте, взыскать с них затраты через суд.
Обращаться в ЖЭК для составления акта очень важно, потому что данный акт является свидетельством того, что в данный момент ремонт необходим для предотвращения разрушения помещения.
2. Приватизация комнат в коммунальной квартире.
Приватизация - форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки.
Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом «О приватизации жилищного фонда РФ».
При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире в качестве объекта приватизации выступает изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. При регистрации права выдается свидетельство, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты). Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Для того чтобы приватизировать комнату в коммунальной квартире необходимо:
Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт, удостоверение личности военнослужащего и т.д.).
Заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления, предприятия, учреждения о государственной регистрации права и перехода права государственной или муниципальной собственности.
Документы, подтверждающие возникновение права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение.
Заявление о государственной регистрации права гражданина.
Платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права гражданина.
Договор передачи жилого помещения в собственность.
План приватизируемого жилого помещения, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Справка жилищных органов о лицах, проживающих в жилом помещении (копия лицевого счета, справка ЖЭУ, справка ТСЖ и т.п.).
Разрешение органов опеки и попечительства в случаях передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние.
3. Сдача в наем комнаты в коммунальной квартире.
Аренда комнаты в коммунальной квартире имеет ряд специфических особенностей. По сравнению с отдельной квартирой, при сдаче внаем комнаты придется потратить больше времени, соблюсти ряд норм и, кроме того, учесть интересы еще и третьих лиц – соседей в коммуналке.
Особенность сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире состоит в том, что необходимо учитывать интересы соседей. То есть если комната находится в собственности, то согласие соседей на вселение временного жильца по закону не нужно, а если она снимается по договору социального найма (принадлежит городу), то обязательно.
Если комната не приватизирована.
Для того чтобы сдать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, нужно соблюсти ряд формальностей:
1. это получить на то письменное согласие собственника жилья. В данном случае им является орган местного самоуправления, то есть Жилищный комитет.
2. получить согласие всех людей, проживающих в коммунальной квартире, в том числе и членов семьи самого нанимателя (Жилищный кодекс РФ, ст. 76.).
Основания ограничения для сдачи:
1) вселение поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы.
2) не допускается передача в поднаем помещения, если в нем проживает или по договору аренды будет проживать больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.
Комната в собственности.
Владельцам приватизированных комнат в коммуналках намного проще. При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их "утверждающие" подписи должны стоять в договоре найма.
Места общего пользования должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. Об условиях пользования мест общего пользования нужно прописать в договоре аренды, и как можно подробнее. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия.
Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека. На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек. Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд. Поскольку "перенаселенность" комнаты будет нарушать норму пользования мест общего пользования, и тем самым ущемлять права других жильцов.
4. Особенности продажи комнат в коммунальных квартирах.
Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире вам необходимо соблюсти несколько условий:
1. Комната в коммунальной квартире должна принадлежать вам на праве собственности (вы приобрели комнату путем приватизации или по наследству, по договору купли-продажи или вам ее подарили.)
Право собственности на комнату подтверждается свидетельством о праве собственности и документом-основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи или дарения, либо свидетельство о праве на наследство соответственно).
2. Когда комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
3. Также нужно учитывать, что комната в коммунальной квартире является частью единого объекта - квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
Поэтому собственнику важно учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире. Правообладатель доли в праве общей собственности обязан при продаже комнаты сначала предложить приобрести ее собственникам других комнат в данной квартире. Они имеют преимущественное право покупки вашей комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Собственник должен известить остальных участников долевой собственности (соседей) в письменной форме (нотариальной форме) о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых правообладатель ее продает.
И только если соседи откажутся от покупки или никак не подтвердят желание приобрести комнату в течение месяца, собственник имеет право продать ее любому лицу по той цене, которая указывалась в письменном уведомлении. Если собственник продает комнату в коммунальной квартире, нарушая право преимущественной покупки, то другие участники долевой собственности имеют право обратиться в суд в течение трех месяцев с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Документы, которые необходимы для совершения сделки по продаже комнаты:
1) Правоустанавливающие документы на комнату (свидетельство о праве собственности и документ-основание, по которому было приобретено ваше право собственности (договор дарения, передачи, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
2) Документы БТИ: Экспликация, Кадастровый план;
3) Расширенная выписка из домовой книги - (действует 1 месяц);
4) Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам (если комната получена в собственность по договору дарения, свидетельству о праве на наследство);
5) Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) (если таковые имеются) на отчуждение или приобретение недвижимого имущества (обязательно свидетельство о заключении брака);
6) Если в сделке участвуют несовершеннолетние (являются собственниками), то нужна справка из органов опеки и попечительства о согласии на отчуждение или приобретение жилого помещения (обязательно свидетельство о рождении);
7) Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное заявление об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемого недвижимого имущества остальных собственников (соседей);
8) Заявление (бланк выдается в Управлении Федеральной Регистрационной Службы);
9) Квитанция об уплате госпошлины (с каждой стороны сделки);
10) Присутствие сторон сделки с паспортами либо их уполномоченных представителей по нотариально удостоверенной доверенности (нужны будут копии паспортов сторон договора).
Указанные документы подаются в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.
5. Право на освободившуюся комнату.
В
связи с принятием Постановления
Конституционного Суда Российской
Федерации от 3 ноября 1998 года №25-П, когда
было снято ограничение на приватизацию
жилых помещений в коммунальных квартирах,
количество комнат, освобождающихся в
коммунальных квартирах, резко сократилось,
так как значительное число лиц пожилого
возраста, проживающих в этих квартирах,
приватизируют комнаты и завещают их
своим родственникам.
Комнаты
в коммунальных квартирах освобождаются
и граждане, проживающие в этой коммунальной
квартире, стремятся присоединить
освободившиеся комнаты уже к занимаемым
жилым помещениям. В соответствие с
действующим законодательством к
освободившимся жилым помещениям
относятся следующие жилые
помещения
:
1. помещения, которые освободились в связи с предоставлением его нанимателю, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, другого жилого помещения;
2. помещения, которые освободились в связи с выездом нанимателя на постоянное место жительство в другое место;
3. признание нанимателя утратившим право на жилое помещение;
4. прекращение договора найма по причине смерти нанимателя и других аналогичных случаях.
Необходимо отметить, что правила заселения освободившихся жилых помещений применяется только к жилым помещениям в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Право на занятие освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире имеют наниматели других жилых помещений в этой квартире, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а в случае отсутствия таковых граждане, имеющие жилую площадь менее установленной нормы на одного человека.
Варианты предоставления освободившихся жилых помещений:
Вариант №1. В квартире освободилось жилое помещение смежное с другим жилым помещением. В этом случае в соответствии с частью первой статьи 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Вариант №2. В соответствии с частью второй статьи 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Вариант №3. В соответствии с частью третьей статьи 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Вариант №4. В соответствии с частью четвертой статьи 59 Жилищного кодекса РФвселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма.
Список использованной литературы:
1. Гражданский кодекс РФ (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996г., 24 октября 1997г., 8 июля, 17 декабря 1999г, 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001)
2 . Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ
3. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1
4. Правила пользования жилыми помещениями Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25
5. Актуальные проблемы жилищного права/Отв. ред. Е.С. Гетман, П.В. Крашенинников. М., 2003.
6 . Гражданское право: Учебник: В 2 т. 2-е изд./Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. Т. 2.
7. Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ//Хозяйство и право. 2005. N 6.
8. Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд. М., 2001.
9. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1999.
10. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996.
Совместное проживание в одной квартире с совершенно посторонними людьми со своими привычками и определенным укладом жизни может быть комфортным лишь в очень редких случаях. В основном, это ссоры из-за мелочей, шума, порядка пользования местами общего пользования и прочего.
Очень тяжело заставить взрослых людей соблюдать, по сути, единственное правило проживания в коммунальной квартире: нужно уважать друг друга, по возможности, не мешать соседям и соблюдать достигнутые договоренности. Помните, что намного труднее отказать в вежливой просьбе, чем в требовании, высказанном на повышенных тонах.
Проживание
Собственники жилья в коммунальной квартире без уведомления соседей имеют право:
- сдавать жилье по договору найма;
- регистрировать, в том числе, на временной основе, граждан в данном помещении.
В случае получения права пользования комнатой в коммунальной квартире на основании договора социального найма наниматель имеет право при соблюдении нормы предоставления жилой площади (12 кв. м общей площади на человека):
1. Передать жилье в поднаем при наличии письменного согласия:
- наймодателя;
- всех членов семьи нанимателя, проживающих на данной территории;
- всех соседей и проживающих с ними членов их семей.
2. Разрешить другим гражданам проживать в данном жилом помещении, на занимаемой на законном основании площади:
- на безвозмездной основе;
- по договору социального найма;
- на временной основе, не более 6 месяцев подряд;
- при наличии разрешения наймодателя;
- с согласия членов своей семьи.
Гости
Собственники жилья имеют законное право принимать гостей, которые могут использовать места общего пользования наравне с остальными жильцами коммунальной квартиры. Сроки и количество гостей законодательно не ограничены. Препятствовать нахождению приезжих в квартире соседи не имеют права.
Если гражданин находится в другом городе более 90 дней, то необходимо получить временную регистрацию по адресу фактического пребывания.
Места общего пользования
Все жильцы имеют равное право пользования коридором, кухней, ванной комнатой, туалетом, прихожей. По умолчанию считается, что жильцы могут занимать мебелью и прочим имуществом площадь указанных помещений соответственно их доле в квартире.
Порядок и очередность пользования указанными помещениями законодательно не установлены. Все споры по вопросам пользования местами общего пользования решаются в судебном порядке.
Собственники жилых помещений не имеют права выделять или отчуждать долю в натуре в имуществе, принадлежащем всем остальным собственникам коммунальной квартиры на праве общей собственности.
При продаже доли в коммунальной квартире новый владелец приобретает право пользования местами общего пользования, а предыдущий утрачивает их.
Ремонт мест общего пользования
Факт необходимости проведения ремонтных работ устанавливается в зависимости от способа заведования многоквартирным домом:
- представителями организаций, управляющих и обслуживающих дом;
- собственниками долей в коммунальной квартире;
- привлеченными экспертами.
На основании составленного акта осмотра принимается решение о необходимости проведения ремонтных работ. В случае принятия положительного решения составляется смета. Ремонт мест общего пользования производится за счет средств собственников жилья пропорционально их долям.
В случае отказа соседей оплатить расходы, один из собственников может сделать это самостоятельно и впоследствии потребовать возмещения затрат в судебном порядке.
Шумовой комфорт
В большинстве регионов страны установлен режим тишины в период с 23.00 вечера до 07.00 утра. В это время уровень шума не должен превышать 45 децибел (соответствует обычному разговору), днем – 55. С нарушителями можно бороться при помощи участкового, правда, не очень эффективно. При первичном обращении будет вынесено предупреждение, затем выписан штраф, размер которого зависит от региона.
Имеются прецеденты понуждения к продаже жилья и переселению. Но случаи эти единичные. Соседи прошли долгий путь: беседы с нарушителями, работа правоохранительных органов, экспертизы, судебные разбирательства.
Курение
Законодательно установленный запрет на курение в коммунальной квартире отсутствует.
Можно попробовать решить проблему через суд, мотивировав это тем, что соседи фактически заставляют курить и используют места общего пользования в личных целях. Апеллировать нужно к федеральному закону № 87-ФЗ от 10 июля 2001 г. “Об ограничении курения табака” , трактующему понятие «курение» как вдыхание дыма тлеющих табачных изделий. В данном случае нарушаются интересы некурящих соседей.
Домашние животные
- пожарной безопасности;
- санитарно-эпидемиологических требований;
- экологических норм и правил;
- прав и интересов соседей.
Если у одного из собственников жилья есть аллергия на шерсть домашних животных, то можно обратиться в суд за защитой.
Реализация комнаты в коммунальной квартире
Соседи имеют преимущественное право выкупа доли в коммунальной квартире. Продавец обязан в письменной форме уведомить остальных собственников жилья о своих намерениях, подробно описав условия предполагаемой сделки. У соседей имеется месяц на выкуп доли в квартире. По истечении данного срока продавец может реализовать жилье.
Отказ от покупки может быть оформлен и раньше у нотариуса либо лично при регистрации сделки в УФРС. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин, то необходимо получить согласие на совершение сделки органов опеки.
Если продавец не предоставит в органы УФРС подтверждение уведомления соседей о реализации жилья, то регистратор приостановит сделку. Если по каким-либо причинам договор купли-продажи все-таки был зарегистрирован, то любой из соседей имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
Права на освободившуюся комнату
Если наниматель помещения в коммунальной квартире по договору социального найма по тем или иным причинам ее освобождает, то первоочередное право на освободившуюся жилплощадь имеют наниматели и собственники:
- Сначала признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий;
- Затем малоимущие, пользующиеся площадью менее нормы предоставления на каждого члена семьи;
- Далее следуют желающие приобрести данную площадь по договору купли-продажи.
Данные граждане получают право на пользование комнатой по договору социального найма.
Если таковых в коммунальной квартире нет, то жилье будет передано гражданину, нуждающемуся в нем и стоящему в общей очереди.
Комментарии (121)
Владимир | 2018/06/14
Ситуация такова. Купили пол года назад 2 комнаты в 4-х комнатной комуналке, изначально с соседями поговорив, решили продавать всю квартиру. Как оказалось после, соседи – зажраные людишки, которые хотят обменять одну комнату на однокомнатную квартиру, а дешевле им продавать нет смысла, поэтому продать квартиру целиком нереально. На днях нашлись покупатели на наши отдельные две комнаты, но в последний момент наши милые соседи отказались подписывать свое согласие на продажу, никак это не аргументируя. Что делать в такой ситуации, и реально ли как-то продать свои две комнаты без согласия на то соседей?
admin | 2018/06/29
Здравствуйте Владимир! В вашей ситуации вам необходимо соблюсти право соседей на преимущественную покупку ваших долей. Вам необходимо обратиться к нотариусу и направить через нотариуса соседям уведомления о продаже комнат. Если в течение 30-ти дней с момента получения уведомления от нотариуса ваши соседи не выразят желание приобрести комнаты за предложенную вами цену, вы сможете беспрепятственно продать комнаты третьим лицам. При соблюдении данной процедуры как таковой отказ от соседей оформлять не будет необходимости.
Кирилл | 2018/10/14
Что делать, если соседи припятствуют нахождению гостей в комнате, постоянно отчитывают меня так как они старше, не пускают моих гостей в блок, не пускают в места общего пользования, используют повышенный тон и оскорбления в мою сторону и гостей, вечные угрозы в мою сторону, гости ведут себя тихо, не знаю что делать
admin | 2018/10/30
Здравствуйте Кирилл! В первую очередь, вы можете обратиться по данному факту к участковому для проведения профилактической беседы с соседями. Также вы можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности.
Елена | 2018/11/16
Живу в коммунальной квартире. Одна хозяйка пускает квартирантов, которые меняются постоянно, почти каждый месяц. Квартиранты начинают пользоваться моим личным имуществом, отказываются убираться в местах общего пользования, курят в комнате, но запах идет в мою комнату, а я не переношу запах сигарет.
У нас сломался кран, хозяйка, которая пускает квартирантов, отказывается с нами разговаривать и складываться на ремонт. Замену крана делаю за свой счет. Могу ли я ограничить (запретить) пользоваться квартирантов этим краном. И какие у нас есть права по ограничению беспредела квартирантов.
admin | 2018/12/01
Здравствуйте Елена! В первую очередь, вам необходимо обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом в коммунальной квартире. Также вы сможете взыскать с вашей соседки часть понесенных вами расходов на установку крана. В соответствии с ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, однако ваша соседка данное требование закона не исполняет, в связи с чем вы также можете обратиться к участковому с заявлением относительно систематического нарушения ваших законных интересов.
Алена | 2018/12/21
На основании какой ст. Жил. кодекса нужно согласие на прописку в комнате коммунальной квартире собственников других комнат? Один собственник комнаты проживает в другом городе. Нотариус заверить его разрешение на прописку в соседней комнате отказался, сказав, что согласие соседа не требуется. Однако в МФЦ настаивают на этом согласии
admin | 2019/01/10
Здравствуйте Алена! Нормы действующего жилищного кодекса не содержат положений, обязывающих получать согласие соседей на регистрацию собственнику иных лиц в его комнате. Действия сотрудников МФЦ неправомерны, вы можете обратиться с жалобой на действия таких сотрудников вышестоящему руководству или в прокуратуру. Также вы можете потребовать у сотрудников МФЦ мотивированный письменный отказ на ваше заявление о регистрации по месту жительства.
людмила | 2019/01/08
КУПИЛИ КОМНАТУ ЗА МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ ТУАЛЕТ С ВАННОЙ НАХОДЯТСЯ ОТДЕЛЬНО ОТ КОМНАТЫ НО СОСЕДИ НЕ ДАЮТ КЛЮЧИ ОТ ВАННОЙ ОБЪЯСНЯЯ ЭТО ТЕМ ЧТО ОНИ ТУТ С 2005 ГОДА ЖИВУТ А МЫ ТОЛЬКО КУПИЛИ И ЭТО ИХ ТУАЛЕТ,ИМЕЕМ ЛИ МЫ ПРАВО ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ЭТИМ ТУАЛЕТОМ?
admin | 2019/01/18
Здравствуйте Людмила! Несомненно, в данной ситуации соседи прямо нарушают ваши права и законные интересы, поскольку в соответствии со ст. 41 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире также принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в коммунальной квартире). Для устранения препятствий к доступу в места общего пользования вы вправе обратиться в суд с иском об установлении порядка пользования имуществом в коммунальной квартире.
Андрей | 2019/02/16
Добрый день, мы семьей приобрели комнату в комуналке, сестра с мамой там проживают, а я отдельно, мою мать банально терроризирует соседка по любым бытовым вопросам, скандалит и мешает спокойно жить,моя мать порядочная, педагог по образованию. Сегодня после очередного скандала по глупому поводу (загрязнение общей плиты) маме пришлось вызывать скорую помощь потому что сильно поднялось давление. Как можно надавить корректно на соседей используя закон. Я бы не хотел обижать девушку.
admin | 2019/02/26
Здравствуйте Андрей! В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Таким образом, ваша мама может обратиться в суд к вашей соседке с иском об определении порядка пользования жилым помещением и об устранении препятствий в пользовании жилым помещением. В случае проявления агрессии со стороны соседке маме необходимо обратиться к участковому для проведения беседы с соседкой или привлечения ее к административной ответственности (например, за оскорбления).
Наталья | 2019/03/04
Здравствуйте!
В коммунальную квартиру часто приходит сын одного из собственников, и почти всё время ходит полураздетым, часами сидит на кухне в таком виде. Другим собственникам-молодым женщинам очень неприятно готовить на кухне, когда рядом сидит чужой полураздетый мужчина, и разговаривает матерщиной. Имеет ли он право ходить в таком виде, если другим не нравится?
Спасибо!
admin | 2019/03/12
Здравствуйте Наталья! В соответствии с ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. К сожалению, законодательством не урегулирован вопрос относительно формы одежды жильцов, проживающих в коммунальных квартирах. Для урегулирования данной ситуации вам лучше обратиться к участковому для проведения профилактической беседы с сыном вашего соседа.
Луиза | 2019/03/05
В соседней комнате девушки жгут ароматические палочки. Запах попадает в мою комнату, так же запах попадает в коридор (место общего пользования). У меня бронхиальная астма, от этого запаха я начинаю задыхаться. Неоднократно просила их не делать этого, но безрезультатно. Насколько правомерны их действия? Могу ли я как-то повлиять на это?
admin | 2019/03/20
Здравствуйте Луиза! К сожалению, в вашей ситуации не могут быть применены положения закона N 15-ФЗ “Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака”, поскольку ароматические благовония, несмотря на распространяемый ими дым, не являются табачной продукцией. Тем не менее, в соответствии с ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Если действиями соседей вашему здоровью причиняется вред, вы вправе в судебном порядке взыскать компенсацию морального вреда, а также расходы на лечение. Также вы можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования имуществом в коммунальной квартире.
Елена | 2019/05/03
Здравствуйте, купила комнату в 3к. квартире за МСК, собственники я с мужем и 4 детей. В двух других комнатах хозяева не появляются более 5 лет и в одну из комнат заселились семейная пара, как я могу их выселить, участковый бездействует, УК тоже, долги у соседей скоро выйдут на стоимость комнат. Обе комнаты в собственности.
admin | 2019/05/15
Здравствуйте Елена! Поскольку вы не являетесь нанимателем данного жилого помещения по договору социального найма, то и обратиться с иском в суд о признании соседей утратившими право пользования жилым помещением вы не можете. Вам необходимо обратиться с заявлением в администрацию, в котором указать, что вашими соседями систематически нарушаются нормы Жилищного кодекса РФ о соблюдении интересов соседей и обеспечения сохранности жилого помещения. Также вы можете обратиться с соответствующей жалобой в Управление жилищной инспекции и Прокуратуру.
Ольга | 2019/07/30
Здравствуйте. У нас двухкомнатная коммуналка, два собственника, я и сосед. По долям одинаковое соотношение. Я проживаю с мужем, сосед сдает свою комнату парню. Места общего пользования в плачевном состоянии. Подскажите, как поделить расходы на ремонт газовой колонки, замену смесителей в ванной комнате и на кухне, замену унитаза,а так же косметический ремонт мест общего пользования? По количеству собственников или по количеству проживающих?
admin | 2019/08/22
Здравствуйте Ольга! Бремя несения расходов на содержание жилья несут исключительно собственники, поэтому вопрос распределения расходов на ремонт вам нужно решать только с собственником. В первую очередь, вам нужно обратиться в Управление жилищной инспекции или Управляющую компанию для получения заключения о состоянии мест общего пользования. После чего вы сможете в судебном порядке взыскать с соседа часть понесенных расходов на ремонт, однако такие расходы должны быть соразмерны его доле в праве собственности на жилое помещение.
Марина | 2019/08/04
Здравствуйте купила комнату в коммунальной квартире. Оказалось что соседи пьют. Жить там не могу двое детей младшей 3 года. Хотела сдать они мне не дают, привожу смотреть комнату человека, они выходят и просто отвратительно себя ведут. Люди не хотят снимать. Комната под материнский капитал.
Татьяна | 2019/09/25
Добрый день, прошу помощи в ситуации касающейся мест общего пользования в многоквартирном доме (бывшее название общежитие). Соседи закрыли все двери туалетов на замки, тем самым закрыли доступ мне и моим детям. К кому обратиться вернее всего?
admin | 2019/10/11
Здравствуйте Татьяна! В данной ситуации вы можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом и устранении препятствий в доступе к местам общего пользования, поскольку в силу положений Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме совместно владеют и пользуются общедомовым имуществом.